Nullité d'assemblée générale de copropriété

L'essentiel

L'action en nullité d'assemblée générale permet à un copropriétaire opposant ou défaillant de faire annuler par le tribunal judiciaire une décision de l'assemblée des copropriétaires, ou l'assemblée tout entière, dans les deux mois de la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Nullité de toute l'assemblée ou d'une résolution

La première question est celle de la cible. Certaines irrégularités affectent l'assemblée elle-même et emportent toutes ses décisions ; d'autres n'atteignent qu'une résolution, les autres restant valables.

Le calendrier : de la convocation au jugement

Chaque étape est encadrée par un texte, et chaque irrégularité peut devenir un moyen de nullité. Les deux moments où se joue le délai sont signalés en rouge.

1. La convocation

   Notifiée à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement (article 9 du décret du 17 mars 1967). Elle contient l'ordre du jour, seul cadre des décisions possibles (article 13), et les documents nécessaires à la validité de certaines décisions (article 11).

   Syndic

2. L'assemblée générale

   Feuille de présence, pouvoirs, votes par correspondance, bureau de séance, majorités des articles 24, 25 et 26 de la loi : tout ce qui s'y passe est consigné au procès-verbal, signé à la fin de la séance ou dans les huit jours (article 17 du décret).

   Copropriétaires, président de séance, syndic

3. La notification du procès-verbal

   Le syndic notifie le procès-verbal, sans ses annexes, aux copropriétaires opposants et défaillants dans le mois qui suit l'assemblée (article 42 de la loi), en reproduisant le texte de l'article 42, alinéa 2 (article 18 du décret). Depuis la loi du 9 avril 2024 et le décret du 22 décembre 2025, la notification se fait en principe par voie électronique, sauf si le copropriétaire a demandé un envoi postal (article 42-1 de la loi). Une notification faite après le délai d'un mois n'est pas nulle : elle retarde seulement le point de départ du délai.

   Syndic

4. Le délai de deux mois

   Il court à compter de la notification, à peine de déchéance ; pour une lettre recommandée, du lendemain de sa première présentation (article 64-1 du décret). Le copropriétaire qui ne retire pas son recommandé ne retarde pas le point de départ. Une fois le délai expiré, les décisions ne peuvent plus être contestées par la voie de l'article 42.

   Copropriétaire opposant ou défaillant

5. L'assignation

   Délivrée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble (article 62 du décret). La représentation par avocat est en principe obligatoire. C'est la date de l'assignation qui compte pour le délai ; elle doit ensuite être remise au greffe dans les délais du code de procédure civile, à peine de caducité.

   Avocat du copropriétaire

6. La procédure

   Échanges de conclusions et de pièces entre les avocats, sous le contrôle du juge de la mise en état, puis audience de plaidoiries. La procédure au fond dure plusieurs mois, souvent plus d'un an.

   Avocats des parties, tribunal

7. Le jugement et ses suites

   Si la nullité est prononcée, la décision annulée est réputée n'avoir jamais existé. Le jugement peut être frappé d'appel. Le syndicat peut, en parallèle, convoquer une nouvelle assemblée pour voter à nouveau, régulièrement, ce qui doit l'être.

   Tribunal, syndicat

Côté copropriétaire : vous voulez agir

L'action en nullité est une action attitrée, enfermée dans un délai bref. Avant de discuter du fond, il faut s'assurer qu'elle est recevable.

• Vérifier votre qualitéVous devez avoir voté contre la décision contestée, qu'elle adopte ou rejette une résolution, ou avoir été défaillant. L'abstentionniste n'est en principe pas considéré comme opposant. Le vote par correspondance favorable à une résolution amendée en séance vaut défaillance pour cette résolution (article 17-1 A de la loi). La qualité s'apprécie au jour de l'assemblée : l'acquéreur d'un lot ne peut pas, en principe, contester une assemblée antérieure à son acquisition.
• Calculer le délai au jour prèsRetrouvez la date de la notification et sa preuve : avis de première présentation du recommandé, ou justificatif de la notification électronique. Si la notification est irrégulière ou absente, le délai de deux mois ne court pas.
• Réunir les piècesConvocation et ses annexes, procès-verbal, notification et preuve de sa date, règlement de copropriété. Demandez au syndic la feuille de présence et les pouvoirs : ils permettent de vérifier les majorités.
• Choisir les moyensLes moyens tenant à la convocation visent toute l'assemblée ; les autres visent des résolutions précises. Mieux vaut quelques moyens solides qu'une liste de griefs mineurs.
• Mesurer le risqueUn copropriétaire qui obtient gain de cause est dispensé de participer aux frais de procédure du syndicat, sauf si le juge en décide autrement (article 10-1 de la loi). À l'inverse, une action perdue l'expose aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile, et la contestation dilatoire ou abusive d'une décision de travaux, à une amende civile (article 42 de la loi). Le syndicat peut aussi faire voter à nouveau la décision, régulièrement.

Côté syndicat : vous êtes assignés

C'est le syndicat des copropriétaires qui est défendeur, représenté par son syndic. Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour défendre aux actions intentées contre le syndicat (article 55 du décret du 17 mars 1967).

• Transmettre l'assignation sans attendreÀ l'avocat du syndicat et au conseil syndical, avec la convocation, le procès-verbal, la feuille de présence, les pouvoirs et les preuves de notification.
• Examiner d'abord la recevabilitéLe demandeur était-il opposant ou défaillant pour chaque résolution visée ? A-t-il voté pour certaines décisions alors qu'il demande la nullité de toute l'assemblée ? L'assignation a-t-elle été délivrée dans les deux mois de la notification ?
• Défendre au fondVérifier le calcul du délai de convocation, les majorités, le contenu de l'ordre du jour et des annexes, et répondre à l'éventuel abus de majorité en montrant l'intérêt collectif de la décision.
• Régulariser quand c'est possibleConvoquer une nouvelle assemblée, régulièrement, pour voter à nouveau les décisions exposées, en particulier l'approbation des comptes, utile au recouvrement des charges.
• Sécuriser l'exécutionMesurer les conséquences d'une annulation avant d'engager des dépenses importantes sur le fondement d'une décision contestée, et informer les copropriétaires de la procédure.

Les principaux moyens de nullité

Tenant à la convocation

• Délai de 21 jours non respecté : la convocation tardive est une cause de nullité de l'assemblée (article 9 du décret), que seul le copropriétaire convoqué tardivement peut invoquer (Cass. 3e civ., 14 nov. 2007, n° 06-16.392), s'il était opposant ou défaillant (article 42 de la loi).
• Copropriétaire non convoqué, ou convoqué irrégulièrement.
• Convocation par une personne sans pouvoir : syndic dont le mandat a expiré, ou dont la désignation a été annulée.

Tenant à l'ordre du jour et aux documents

• Question non inscrite à l'ordre du jour : l'assemblée ne délibère valablement que sur les questions inscrites (article 13 du décret).
• Documents obligatoires non joints à la convocation, lorsqu'ils conditionnent la validité de la décision : comptes, budget, contrats et devis (article 11 du décret).

Tenant au vote

• Mauvaise majorité : décision adoptée à la majorité de l'article 24 alors qu'elle relevait de l'article 25 ou 26, passerelle de l'article 25-1 mal appliquée.
• Pouvoirs irréguliers : mandataire détenant plus de délégations que ne le permet l'article 22, pouvoirs confiés au syndic ou à ses préposés.
• Abus de majorité : décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires.

Tenant au contenu de la décision

• Décision excédant les pouvoirs de l'assemblée : modification imposée à un copropriétaire, sans son accord, de la destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance (article 26) ; modification de la destination de l'immeuble sans l'unanimité ; modification de la répartition des charges hors des cas prévus par la loi (article 11).

Les délais

Le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, est un délai de déchéance. Il court à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit faire dans le mois de l'assemblée. Depuis la loi du 9 avril 2024, la notification se fait en principe par voie électronique (article 42-1 de la loi). Pour une lettre recommandée, le délai court du lendemain de la première présentation, que le pli soit retiré ou non (Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, publié ; Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, publié).

Passé ce délai, les copropriétaires opposants ou défaillants ne peuvent plus contester les décisions, y compris celles qui touchent aux parties privatives et mettent des charges à leur charge (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363). Les exceptions sont étroites : une clause contraire aux articles de la loi énumérés à l'article 43, notamment une clause de répartition des charges, même issue d'une décision d'assemblée, est réputée non écrite, ce qui peut être invoqué à tout moment (Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045, publié).

Si la notification n'a pas été faite, ou l'a été irrégulièrement (par exemple sans reproduire l'article 42, alinéa 2), le délai de deux mois ne court pas : l'action reste possible dans le délai de prescription de cinq ans de l'article 42, alinéa 1er, de la loi (article 2224 du code civil).

Pendant l'action : le sort des résolutions

L'assignation n'a pas d'effet suspensif. Les décisions contestées s'appliquent tant qu'elles n'ont pas été annulées : le copropriétaire qui conteste l'approbation des comptes ou le budget reste tenu de payer ses charges, et le syndic doit exécuter les décisions de l'assemblée.

Seule exception prévue par la loi : sauf urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai de deux mois (article 42). Cette suspension ne se prolonge pas pendant la procédure.

Si la décision est finalement annulée, l'annulation est rétroactive : il faut alors revenir sur ce qui a été exécuté, ce qui peut se révéler coûteux pour des travaux ou des contrats. D'où l'intérêt, pour le syndicat, de faire voter à nouveau la décision par une assemblée régulièrement convoquée lorsque l'irrégularité est sérieuse.

Quand l'action vise l'assemblée qui a désigné le syndic

C'est le cas le plus lourd de conséquences. L'annulation de la décision qui a désigné le syndic est rétroactive : il est réputé n'avoir jamais été valablement désigné, et donc n'avoir jamais eu le pouvoir de convoquer une assemblée. La Cour de cassation en a tiré la conséquence : les assemblées qu'il a convoquées ensuite peuvent être annulées, à la demande d'un copropriétaire opposant ou défaillant agissant dans le délai de deux mois, sans qu'il ait à prouver un grief ou une faute du syndic (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié).

Encore faut-il que chacune de ces assemblées soit elle-même contestée par un copropriétaire opposant ou défaillant, dans son propre délai de deux mois : à défaut, ses décisions deviennent définitives. Le sort des actes accomplis par le syndic à l'égard des tiers (contrats, appels de fonds, procédures) est plus nuancé et s'apprécie au cas par cas.

• Pour le copropriétaireContester la désignation dans les délais, puis surveiller chaque assemblée convoquée ensuite par le même syndic, et la contester à son tour si nécessaire.
• Pour le syndicat et le syndicFaire confirmer la désignation par une nouvelle assemblée dès que la contestation est connue, en sachant qu'une assemblée convoquée par le syndic dont la désignation est contestée n'est sécurisée que si elle n'est pas elle-même contestée dans les deux mois. Éviter de faire voter des décisions lourdes sur la seule base d'une désignation contestée.
• Si le syndicat se retrouve sans syndicTout copropriétaire peut convoquer une assemblée pour désigner un syndic ; à défaut, le président du tribunal judiciaire peut désigner un administrateur provisoire (article 17 de la loi).

Ce que dit la jurisprudence

• Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.231, publié L'annulation de la désignation du syndic le prive rétroactivement du pouvoir de convoquer ; l'assemblée qu'il a convoquée ensuite peut être annulée à la demande d'un copropriétaire agissant dans le délai de deux mois, sans preuve d'un grief ni d'une faute du syndic.
• Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842, publié Le délai de contestation court du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée, que le pli soit retiré ou non.
• Cass. 3e civ., 29 juin 2023, n° 21-21.708, publié Le délai de deux mois court à compter de la première présentation de la lettre recommandée, même si le copropriétaire ne la retire pas.
• Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363 Une fois le délai de deux mois expiré, les copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions, même lorsqu'elles portent sur les modalités de jouissance des parties privatives.
• Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-17.045, publié Une clause de répartition des charges non conforme à la loi est réputée non écrite, même lorsqu'elle résulte d'une décision d'assemblée : son irrégularité peut être invoquée à tout moment.
• Cass. 3e civ., 14 mars 2019, n° 18-10.379, publié Le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines décisions ne peut pas demander l'annulation de l'assemblée générale dans son ensemble, même s'il a fait consigner des réserves.
• Cass. 3e civ., 24 mars 2015, n° 13-28.799 La nullité pour convocation tardive ne peut être demandée que par un copropriétaire opposant ou défaillant ; les copropriétaires présents qui ne se sont pas opposés aux décisions ne peuvent pas s'en prévaloir.
• Cass. 3e civ., 17 déc. 2014, n° 13-25.134, publié L'abus de majorité est caractérisé si la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des majoritaires au détriment des minoritaires.

Notre intervention

Monceau Litis est un cabinet d'avocats en droit immobilier situé à Paris (17e). Nous intervenons des deux côtés du contentieux des assemblées générales : pour les copropriétaires qui contestent une décision, et pour les syndicats de copropriétaires et leurs syndics, que nous assistons au quotidien. Nous plaidons devant les tribunaux de Paris et de la petite couronne, et ailleurs avec un confrère postulant lorsque la procédure l'exige.

• vérification de la recevabilité et du délai, dès réception du procès-verbal ou de l'assignation ;
• analyse de la convocation, du procès-verbal, de la feuille de présence et des pouvoirs ;
• rédaction de l'assignation ou des conclusions en défense, plaidoirie ;
• régularisation : préparation d'une nouvelle assemblée et des projets de résolution ;
• contentieux de la désignation du syndic et de ses suites.

Me David Goldstein

Avocat en droit immobilier depuis 1999, fondateur de Monceau Litis. Il conseille et défend des syndicats de copropriétaires comme des copropriétaires dans le contentieux des assemblées générales.