Avocat en référé préventif

L'essentiel

Le référé préventif est la procédure par laquelle le maître d'ouvrage d'un chantier demande au juge des référés de désigner un expert judiciaire, chargé de constater de manière contradictoire l'état des constructions voisines avant les travaux et d'en suivre l'évolution pendant le chantier.

Pourquoi un référé préventif

La démolition d'un immeuble mitoyen, l'excavation de parkings, une reprise en sous-œuvre ou une surélévation peuvent fissurer les constructions voisines. Le jour où un désordre apparaît, tout dépend d'une question : existait-il avant le chantier ?

Si l'immeuble voisin est en bon état, les désordres apparus après les visites pourront plus facilement être rattachés au chantier, l'expert devant encore se prononcer sur leur cause. À l'inverse, pour un immeuble déjà dégradé, elle permet au maître d'ouvrage de ne pas se voir imputer des désordres préexistants. C'est pourquoi elle est devenue une pratique courante avant les opérations d'une certaine envergure.

Constat de commissaire de justice ou expert judiciaire

Fondement et procédure

Le référé préventif repose sur l'article 145 du code de procédure civile : s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, le juge peut ordonner les mesures d'instruction légalement admissibles. Le motif légitime tient ici au risque que les travaux font courir aux constructions voisines.

La demande est portée par assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu où est situé l'immeuble, seul compétent pour les instances introduites depuis le 1er septembre 2025 (article 145, alinéa 3, issu du décret n° 2025-619 du 8 juillet 2025). Pour un chantier de travaux publics, la mesure se demande au juge des référés du tribunal administratif (article R. 532-1-1 du code de justice administrative).

Devant le tribunal judiciaire, la représentation par avocat est en principe obligatoire, y compris en référé (articles 760 et 761 du code de procédure civile). Le juge fixe la provision à valoir sur la rémunération de l'expert et désigne la partie qui doit la consigner, en pratique le maître d'ouvrage (article 269). À défaut de consignation dans le délai, la désignation de l'expert est caduque, sauf prorogation du délai ou relevé de la caducité accordé par le juge pour un motif légitime (article 271).

Pour le syndicat des copropriétaires assigné, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale : elle n'est requise ni pour défendre aux actions intentées contre le syndicat, ni pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés (article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).

Le déroulement

Les deux moments décisifs pour les voisins sont signalés en rouge : l'audience, où se fixe la mission, et les visites avant travaux, qui figent l'état de l'immeuble.

1. L'assignation

   Le maître d'ouvrage assigne les propriétaires et les syndicats voisins, en produisant le projet : permis de construire, plans, notice, méthodes d'exécution et, de préférence, entreprises désignées.

   Maître d'ouvrage et son avocat

2. L'analyse de la mission

   Chaque voisin vérifie que la mission proposée couvre son immeuble et ses risques, et prépare ses demandes : compléments de mission, parties à appeler, choix de l'expert.

   Avocat de la copropriété, avec le syndic

3. L'audience de référé

   Le plus souvent, les voisins ne s'opposent pas à la mesure : ils formulent des protestations et réserves et demandent à compléter la mission. Les avocats s'accordent souvent sur le nom de l'expert. Le juge désigne l'expert et fixe sa mission et la provision.

   Juge des référés et avocats des parties

4. La consignation

   Le maître d'ouvrage consigne la provision au greffe dans le délai fixé par l'ordonnance.

   Maître d'ouvrage

5. La première réunion

   L'expert réunit les parties. Le maître d'ouvrage présente le projet, le phasage et les méthodes, et l'expert arrête le calendrier des visites.

   Expert, parties et avocats

6. Les visites avant travaux

   L'expert visite les parties communes et les logements, prend photographies et relevés, et peut faire poser des témoins sur les fissures. Les dates sont en général fixées d'un commun accord, avec un délai de prévenance d'au moins quinze jours. Le syndic reçoit les convocations et prévient les copropriétaires.

   Expert, syndic, copropriétaires

7. Le suivi du chantier

   En cas de fissure, de bruit ou de vibration anormale, l'expert peut être ressaisi : nouvelle visite, demande de documents, avis sur les mesures à prendre.

   Voisins, par l'intermédiaire de leur avocat

8. La visite finale et le rapport

   À l'achèvement du gros œuvre, une dernière visite permet de comparer l'état des immeubles avec le constat initial. L'expert dépose ensuite son rapport, qui sert de base à un règlement amiable ou à une action en indemnisation.

   Expert

Côté copropriétés voisines : vous êtes assignés

L'assignation arrive chez le syndic, parfois peu de temps avant l'audience. Elle ne réclame au syndicat ni argent ni pièces : elle demande la désignation d'un expert. Mais c'est à ce stade que se joue l'utilité de l'expertise pour la copropriété.

• Transmettre l'assignation sans attendreAu conseil syndical et à l'avocat, avec la date d'audience et les pièces communiquées.
• Vérifier la missionElle doit couvrir les parties communes et privatives, les caves, les toitures, les cours et les réseaux, prévoir le suivi pendant les démolitions et les terrassements, et une visite finale. Les compléments se demandent à l'audience. En cours d'expertise, le juge peut encore étendre la mission (article 236 du code de procédure civile).
• Vérifier les parties à la causeMaître d'ouvrage, entreprises de démolition, de terrassement et de gros œuvre, et leurs assureurs. Les opérations ne sont pleinement opposables qu'aux parties qui y ont été appelées. Une partie oubliée peut être mise en cause ensuite, par une ordonnance commune.
• Préparer les visitesInformer les copropriétaires, organiser l'accès aux logements et aux parties communes, réunir les documents utiles : diagnostics, travaux récents, sinistres déclarés. Un logement non visité est un logement dont l'état avant travaux ne sera pas établi.
• Veiller à l'exactitude des constatsAccompagner l'expert, relire ses comptes rendus et demander par un dire la rectification de ce qui a été mal constaté.
• Encadrer l'accès au chantierSi le maître d'ouvrage doit passer chez vous (échafaudage, grue, protections), l'accès se règle par une convention de tour d'échelle : durée, protections, remise en état, indemnité, assurance.

Côté maîtres d'ouvrage : engager la procédure

Pour un promoteur ou un maître d'ouvrage, le référé préventif est un outil de maîtrise du risque : il fige l'état des avoisinants avant le début des travaux et installe un tiers technique pour toute la durée du chantier.

• Agir au bon momentUne fois le permis obtenu et, de préférence, les entreprises de démolition, de terrassement et de gros œuvre désignées, pour qu'elles participent aux opérations avec leurs assureurs. Les constats doivent être achevés avant les démolitions et les terrassements.
• Recenser tous les avoisinantsPropriétaires et syndicats des parcelles mitoyennes et proches, identifiés au cadastre et auprès des syndics, et, selon le projet, les autres propriétaires d'ouvrages exposés.
• Proposer une mission adaptéeImmeubles visés, phases avant, pendant et après travaux, modalités de reprise des visites, avis sur les méthodes d'exécution. Une mission précise limite les débats à l'audience.
• Budgéter la procédureProvision initiale de l'expert, dont le défaut de consignation dans le délai rend la désignation caduque, puis provisions complémentaires au fil du chantier : faute de les consigner, l'expert dépose son rapport en l'état (article 280 du code de procédure civile).
• Sécuriser les accèsConventions de tour d'échelle avec les voisins dont le fonds doit être utilisé pendant les travaux.

Pendant le chantier : le rôle de l'expert

Une fois les constats faits, l'expert devient le référent technique du chantier pour les voisins. En cas de fissure, de bruit ou de vibration anormale, ils le saisissent par l'intermédiaire de leur avocat. Il peut revenir sur place, demander des documents au maître d'ouvrage et aux entreprises, et donner son avis sur les méthodes et les mesures à prendre. Les parties lui adressent leurs observations par des dires, qu'il doit prendre en considération (article 276 du code de procédure civile).

L'expert ne peut pas ordonner lui-même l'arrêt du chantier. En cas de dommage imminent ou de trouble manifestement illicite, c'est le juge des référés qui peut prescrire les mesures conservatoires nécessaires (article 835 du code de procédure civile).

Après le chantier : indemnisation et délais

Le référé préventif établit des faits, il ne condamne personne. L'indemnisation passe par un accord, par une demande de provision en référé lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable (article 835, alinéa 2, du code de procédure civile), ou par une action au fond. L'article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024, rend notamment le propriétaire, l'occupant et le maître d'ouvrage qui sont à l'origine d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage responsables de plein droit du dommage qui en résulte. Le constat avant travaux sert alors à établir ce qui a changé.

Attention aux délais : la procédure engagée par le maître d'ouvrage ne protège pas forcément ceux des voisins. La Cour de cassation juge que la suspension de la prescription attachée à une mesure d'instruction ordonnée avant tout procès (article 2239 du code civil) ne profite qu'à la partie qui a demandé cette mesure (Cass. 2e civ., 31 janv. 2019, n° 18-10.011, publié au Bulletin ; solution reprise par Cass. 3e civ., 19 mars 2020, n° 19-13.459, publié). Les voisins doivent donc surveiller leurs propres délais d'action, et formuler leurs propres demandes lorsque c'est utile.

Notre intervention

Monceau Litis est un cabinet d'avocats en droit immobilier situé à Paris (17e). En référé préventif, nous intervenons des deux côtés : pour les maîtres d'ouvrage qui engagent la procédure, et pour les copropriétés et les propriétaires voisins assignés, jamais dans la même opération. Cette double pratique nous permet d'anticiper les points que soulèvera l'autre partie. Nous plaidons devant les tribunaux de Paris et de la petite couronne, et ailleurs avec un confrère postulant lorsque la procédure l'exige.

Pour une copropriété assignée, notre intervention se déroule en quatre temps :

1. analyse de l'assignation et des pièces, et avis sur l'adéquation de la mission d'expertise avec les intérêts du syndicat ;
2. représentation du syndicat à l'audience de référé ;
3. visite préparatoire de l'immeuble, en option ;
4. assistance aux opérations d'expertise.

Selon les besoins : conclusions en extension ou en modification de la mission, mise en cause d'un tiers, rédaction de dires à l'expert, négociation de conventions de tour d'échelle, suivi du dossier jusqu'au rapport. Les premières phases peuvent faire l'objet de forfaits, précisés dans notre proposition.

Me David Goldstein

Avocat en droit immobilier depuis 1999, fondateur de Monceau Litis. Il conduit les référés préventifs pour des maîtres d'ouvrage comme pour des copropriétés voisines.