Récupérer son local après la liquidation du locataire

L'essentiel

La liquidation judiciaire du locataire ne met pas fin, à elle seule, au bail commercial : aucune résiliation ne peut résulter du seul fait de l'ouverture ou du prononcé de la liquidation (article L. 641-11-1 du code de commerce). Le bail prend fin lorsque le liquidateur y renonce, ou à la demande du bailleur, dans les conditions de l'article L. 641-12.

Le déroulement

Un calendrier type, de la publication du jugement à la relocation. Les durées sont indicatives : elles dépendent surtout de la rapidité du liquidateur et du commissaire chargé de la vente.

Obtenir la résiliation du bail

• Le liquidateur renonce au bailLa résiliation intervient au jour où le bailleur est informé de sa décision de ne pas continuer le bail (article L. 641-12, 1°). Sa lettre fixe la date de la résiliation, et donc le point de départ du délai d'un mois pour la déclaration complémentaire.
• Des loyers étaient impayés avant le jugementLe bailleur peut demander la résiliation judiciaire ou faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Il doit introduire sa demande, s'il ne l'a pas déjà fait, dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation (article L. 641-12, 2°).
• Les loyers postérieurs au jugement ne sont pas payésLe bailleur peut agir en résiliation, mais seulement après un délai de trois mois à compter du jugement (articles L. 641-12, 3°, et L. 622-14).
• Le liquidateur cède le bailIl peut céder le bail dans les conditions prévues au contrat, avec tous les droits et obligations qui s'y rattachent ; la clause imposant au cédant une solidarité avec le cessionnaire est alors réputée non écrite (article L. 641-12).
• Si la procédure a commencé par un redressementLe bailleur peut, dès cette phase, mettre en demeure l'administrateur ou le mandataire de se prononcer sur la poursuite du bail. Les effets juridiques de cette mise en demeure sur le bail sont discutés, mais elle accélère en pratique la décision.

Récupérer les clés et libérer le local

Le mobilier, le matériel et le stock du locataire font partie de l'actif de la liquidation. Le tribunal désigne un commissaire de justice ou un commissaire-priseur pour les inventorier, les estimer et les vendre ; il détient souvent les clés pendant ses opérations, avec mandat du liquidateur de les restituer au bailleur à leur issue.

• Relancer par écritLes opérations peuvent prendre des semaines. Relancez par lettre recommandée le commissaire, en rappelant le mandat de restitution, avec copie au liquidateur. Dans un dossier suivi par le cabinet, les clés n'ont été restituées que près de trois mois après la renonciation au bail, au terme de plusieurs relances.
• Obtenir une remise temporaire des clésLe commissaire-priseur peut remettre un jeu de clés au bailleur contre une décharge par laquelle celui-ci s'engage à conserver les biens sur place : il peut alors faire visiter le local, préparer les travaux et chercher un locataire.
• Proposer l'enlèvement des biensLe bailleur peut demander l'autorisation d'enlever le stock et le mobilier pour les entreposer ailleurs, en attendant la vente, et la renonciation aux agencements de faible valeur. Une lettre motivée par l'urgence (mois d'impayés, dette qui augmente, local immobilisé) aide à l'obtenir.
• Ne pas se faire justiceN'entrez pas dans les lieux et ne changez pas les serrures sans l'accord écrit du liquidateur ou du commissaire : les biens appartiennent à la liquidation.
• Formaliser la remisePreuve d'envoi ou décharge de remise des clés, puis état des lieux ou constat de commissaire de justice décrivant ce qui reste dans le local.
• Les biens et documents restés sur placeArchives, ordinateurs, chéquiers et moyens de paiement doivent être signalés et remis au liquidateur ; ne détruisez rien sans ses instructions écrites et sans lui avoir laissé un délai.

Ne pas perdre d'argent en plus du local

• Déclarer pour garder le dépôt de garantieLa compensation entre les loyers impayés et le dépôt de garantie n'est possible que si la créance a été déclarée (Cass. com., 3 mai 2011, n° 10-16.758, publié). Une fois la créance déclarée, loyers et dépôt se compensent (Cass. com., 18 janv. 2005, n° 02-12.324, publié).
• Revendiquer le privilègeLe bailleur a privilège pour les deux dernières années de loyers avant le jugement et, si le bail est résilié, pour l'année courante, l'exécution du bail et les dommages-intérêts (articles L. 622-16 et L. 641-12).
• Signaler les loyers postérieursLes loyers de l'occupation postérieure au jugement sont payables à leur échéance ; impayés, ils doivent être portés à la connaissance du liquidateur dans les six mois de la publication pour conserver leur privilège (article L. 641-13).
• Déclarer la créance de résiliationDans le mois de la résiliation : loyers ou indemnités jusqu'à la restitution, frais de serrurier, de constat, de déménagement ou de stockage (article R. 622-21).
• Vérifier l'état des créancesLa créance portée par le locataire sur la liste de ses créanciers peut faire doublon avec la vôtre. Contrôlez la proposition du liquidateur et répondez dans les trente jours à toute contestation (article L. 622-27).

Les délais à retenir

Notre intervention

Monceau Litis est un cabinet d'avocats en droit immobilier situé à Paris (17e). Nous assistons les bailleurs et leurs gestionnaires lorsque le locataire est en procédure collective :

• calcul des délais et lettre au liquidateur dès la publication du jugement ;
• déclaration de créance et déclaration complémentaire ;
• action en résiliation ou constat de la clause résolutoire ;
• suivi de l'inventaire et de la vente, négociation de la remise des clés ou de l'enlèvement des biens ;
• vérification des créances et réponse aux contestations.