Référé expertise en copropriété

L'essentiel

Le référé expertise permet d'obtenir du juge des référés, avant tout procès, la désignation d'un expert judiciaire chargé de constater des désordres, d'en rechercher les causes, de chiffrer les travaux de reprise et de donner au juge les éléments pour apprécier les responsabilités (article 145 du code de procédure civile).

Les conditions

L'article 145 du code de procédure civile permet d'ordonner une mesure d'instruction « avant tout procès », à la demande de tout intéressé, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

Le juge ne tranche pas les responsabilités : une contestation sérieuse sur le fond ne fait pas obstacle à l'expertise, qui sert précisément à éclairer ce débat.

Le déroulement

Un calendrier type, de la découverte des désordres au rapport de l'expert. Les durées sont indicatives : elles dépendent du tribunal, du nombre de parties et de l'attitude de l'adversaire. Le moment-clé est la première audience : selon que l'adversaire demande ou non un renvoi, la procédure prend l'un des deux chemins.

Côté syndicat demandeur : obtenir une expertise utile

Le syndicat a qualité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble (article 15 de la loi du 10 juillet 1965). L'expertise est souvent le premier acte d'un contentieux de construction ou de voisinage : c'est à ce stade que se décide l'efficacité de toute la suite.

• Ne pas réparer avant l'expertiseSi les travaux de réfection sont faits avant que l'expert ait constaté les désordres, ceux-ci disparaissent et leur origine ne peut plus être établie contradictoirement : la responsabilité de leur auteur devient très difficile à engager. Sauf mesures de mise en sécurité, mieux vaut suspendre les travaux, même votés en assemblée, et en informer les copropriétaires en expliquant pourquoi.
• Ne pas s'arrêter à l'expertise d'assuranceL'expertise amiable organisée par les assureurs est utile, mais le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire, même réalisée en présence des parties. Lorsque la responsabilité est contestée, seule l'expertise judiciaire donne une base solide à l'action.
• Désigner précisément chaque désordreL'interruption du délai ne vaut que pour les désordres désignés dans l'assignation. Une formule générale ou une liste présentée comme non limitative ne suffit pas : chaque désordre doit être identifié, localisé, documenté.
• Assigner toutes les parties, et leurs assureursEntreprises, maître d'œuvre, bureau de contrôle, promoteur vendeur, assureurs de chacun, voisin ou copropriétaire à l'origine des dommages. L'expertise et l'interruption du délai ne jouent qu'à l'égard des parties appelées : une partie oubliée devra être mise en cause plus tard, par une nouvelle assignation.
• Vérifier les délais avant d'agirGarantie de parfait achèvement d'un an, garantie biennale de bon fonctionnement, garantie décennale, prescription de droit commun : le délai applicable dépend des désordres et de la date de réception des travaux. Le référé doit être engagé avant leur expiration.
• Cadrer la missionConstater et décrire les désordres en litige, en rechercher les causes, préciser s'ils compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, chiffrer les travaux et les préjudices, donner un avis sur les responsabilités et les mesures urgentes. Mais pas davantage : si les rapports techniques évoquent d'autres désordres dans l'immeuble, une mission trop large fait déborder l'expertise sur tout le bâtiment, l'allonge et alourdit son coût.
• Décider vite, sans attendre l'assembléeLe syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée pour agir en référé : en pratique, l'accord du conseil syndical suffit, et le budget de la procédure n'a pas à avoir été voté au préalable. Le syndic rend compte de l'action à la prochaine assemblée.
• Mesurer le coût réelL'assignation coûte peu ; l'essentiel tient à la provision de l'expert, souvent de quelques milliers d'euros pour un désordre localisé, et au suivi des opérations, qui s'étale dans le temps. Le syndicat n'en fait que l'avance : si la responsabilité de l'adversaire est retenue, c'est lui qui supportera ces frais.
• Garder la porte de l'amiable ouverteLa signification de l'assignation conduit souvent l'adversaire à consulter un avocat, et une transaction peut se négocier avant même le début des opérations d'expertise. Il reste en général le temps de la soumettre au vote de l'assemblée.
• Anticiper l'action au fondPréparer la résolution d'assemblée qui autorisera le syndic à agir au fond, en précisant l'objet de l'action, les désordres et les personnes visées.

Quand les désordres viennent d'un lot

Les désordres des parties communes n'ont pas toujours pour origine un constructeur. Un copropriétaire qui a fait des travaux dans son appartement, par exemple en touchant un mur porteur ou un plancher, peut affecter la structure de l'immeuble : fissures, affaissement, dégâts dans le hall ou chez les voisins.

• Le fondementLes travaux qui affectent les parties communes doivent être autorisés par l'assemblée générale (article 25 b de la loi du 10 juillet 1965). À défaut, la responsabilité du copropriétaire peut être recherchée sur le fondement de la responsabilité pour faute ou du fait des choses (articles 1240 et 1242 du code civil) et du règlement de copropriété.
• L'expertise d'abordLe référé expertise est dirigé contre le copropriétaire et son assureur, et, le cas échéant, contre les entreprises qu'il a fait intervenir. C'est l'expert qui établira l'origine des désordres et leur imputabilité, avant l'action au fond.
• Les autres copropriétairesExpliquer pourquoi les travaux votés sont suspendus, et rappeler que le syndicat ne fait que l'avance des frais : si la responsabilité du copropriétaire est retenue, c'est lui qui supportera le coût de l'expertise et des réparations.

Côté syndicat assigné : défendre et se protéger

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers qui ont leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi du 10 juillet 1965). Un copropriétaire victime d'infiltrations, un locataire ou un voisin l'assigne donc souvent en référé expertise. Le syndic défend sans autorisation de l'assemblée (article 55 du décret).

• Transmettre l'assignation sans attendreÀ l'avocat du syndicat, au conseil syndical et à l'assureur multirisque de l'immeuble, qui peut prendre en charge la défense. Noter la date d'audience : elle est souvent proche.
• Choisir la position à l'audienceLe plus souvent, le syndicat ne s'oppose pas à l'expertise et formule protestations et réserves. Il peut s'y opposer si la demande est dépourvue de motif légitime, par exemple lorsque l'action envisagée est manifestement prescrite.
• Appeler en cause les vrais responsablesEntreprises intervenues sur les parties communes, maître d'œuvre, copropriétaire dont le lot est à l'origine des dommages, assureurs. Les opérations ne leur sont pleinement opposables que s'ils y sont appelés.
• Vérifier la missionElle doit porter sur l'origine des désordres et leur imputabilité, pas seulement sur leur constat. Les compléments utiles se demandent à l'audience.
• Préparer les réunions d'expertiseOrganiser l'accès aux parties communes et aux lots concernés, réunir le carnet d'entretien, les diagnostics, les factures et contrats de travaux, les déclarations de sinistre, et répondre par des dires à ce qui est mal constaté.

Les délais pour agir

La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion (article 2241 du code civil). L'interruption produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance, c'est-à-dire, en référé, jusqu'à l'ordonnance (article 2242) ; un nouveau délai de même durée court ensuite. Elle ne vaut que pour les désordres désignés dans l'assignation (Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-23.004, publié) et à l'égard des parties assignées.

Pour les délais de prescription, l'article 2239 du code civil ajoute une suspension : lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, la prescription est suspendue jusqu'à l'exécution de la mesure, et recommence à courir pour au moins six mois à compter du dépôt du rapport.

Cette suspension ne s'applique pas aux délais de forclusion (Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié). Or la garantie décennale est un délai de forclusion : pendant une longue expertise, le nouveau délai ouvert par l'ordonnance continue de courir. Il faut le surveiller, et agir au fond à temps, même si le rapport n'est pas encore déposé.

Après le rapport

Le rapport d'expertise ne lie pas le juge, mais il pèse lourd : c'est sur lui que s'appuient la négociation et, à défaut, le procès au fond.

• NégocierAvec les entreprises et leurs assureurs, sur la base des chiffrages de l'expert. Un protocole transactionnel précise les sommes, les travaux et le sort des frais d'expertise.
• Agir au fondDevant le tribunal judiciaire, pour obtenir la condamnation des responsables et de leurs assureurs. Pour le syndicat demandeur, l'assemblée générale doit d'abord autoriser le syndic à agir.
• Récupérer les fraisLes frais d'expertise et de référé sont en principe intégrés aux dépens de l'instance au fond, mis à la charge de la partie perdante, avec une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
• Faire les travauxLe syndicat qui a obtenu les fonds fait voter les travaux de reprise ; le copropriétaire dont le lot a été endommagé est indemnisé de son préjudice propre.

Ce que dit la jurisprudence

• Cass. 3e civ., 2 mai 2024, n° 22-23.004, publié L'effet interruptif d'une assignation ne vaut que pour les désordres qu'elle désigne expressément : la demande d'extension de l'expertise à d'autres désordres n'interrompt pas le délai pour agir au titre des désordres visés par l'expertise initiale.
• Cass. 2e civ., 13 sept. 2018, n° 17-20.099 Le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties, même lorsqu'elle l'a été en présence de celles-ci.
• Cass. 3e civ., 3 juin 2015, n° 14-15.796, publié La suspension de la prescription pendant une mesure d'instruction ordonnée avant tout procès (article 2239 du code civil) ne s'applique pas aux délais de forclusion.
• Cass. ch. mixte, 28 sept. 2012, n° 11-18.710, publié Si le juge ne peut refuser d'examiner une expertise amiable régulièrement versée aux débats, il ne peut se fonder exclusivement sur elle : elle doit être corroborée par d'autres éléments.
• Cass. 3e civ., 20 mai 1998, n° 95-20.870 L'assignation en référé n'interrompt le délai de la garantie décennale que pour les désordres qui y sont expressément désignés.

Notre intervention

Monceau Litis est un cabinet d'avocats en droit immobilier situé à Paris (17e). Nous assistons les syndicats de copropriétaires et leurs syndics dans les expertises judiciaires, en demande comme en défense, et suivons les opérations jusqu'au rapport puis à l'action au fond. Nous plaidons devant les tribunaux de Paris et de la petite couronne, et ailleurs avec un confrère postulant lorsque la procédure l'exige.

• analyse des désordres, des garanties et des délais applicables ;
• identification des parties et de leurs assureurs, rédaction de l'assignation et de la mission ;
• défense du syndicat assigné, mise en cause des entreprises et des assureurs ;
• assistance aux réunions d'expertise, rédaction des dires ;
• préparation de la résolution d'assemblée, négociation, action au fond.

Me David Goldstein

Avocat en droit immobilier depuis 1999, fondateur de Monceau Litis. Il assiste des syndicats de copropriétaires dans les expertises judiciaires et les contentieux de construction qui les suivent.