Avocat en scission de copropriété

L'essentiel

La scission de copropriété est l'opération par laquelle un ou plusieurs bâtiments sortent d'une copropriété, pour former une propriété séparée ou un nouveau syndicat de copropriétaires, sur décision de l'assemblée générale prise en application de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce que permet l'article 28

L'article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 organise trois opérations voisines, qu'il faut distinguer dès le départ car elles n'ont ni les mêmes acteurs ni le même résultat.

Division foncière ou division en volumes

Les deux techniques mènent au même résultat, des propriétés distinctes, mais elles ne découpent pas la même chose. La division foncière partage le terrain : chaque bâtiment repart avec son sol. La division en volumes découpe l'espace en trois dimensions : chaque volume est défini en plan et en altitude, ce qui permet de séparer des ouvrages superposés ou imbriqués.

Comment choisir

• Une limite peut être tracée au sol sans couper un ouvrage : division foncièreC'est le cas lorsque les bâtiments sont séparés par une cour, un jardin ou une voie, sans sous-sol commun ni surplomb. Chaque bâtiment repart avec son terrain, et les réseaux ou passages partagés se règlent par des servitudes. C'est la solution la plus simple et celle qui laisse le plus d'autonomie.
• Les ouvrages sont superposés ou imbriqués : division en volumesParkings sous plusieurs immeubles, bâtiments posés sur une dalle, commerces en socle sous des logements, passerelle ou surplomb : aucune limite au sol ne peut séparer les propriétés. Encore faut-il que l'ensemble soit complexe au sens de l'article 28, IV et que chaque entité puisse être gérée de façon autonome. Le montage est plus lourd (état descriptif de division en volumes, servitudes entre volumes, cahier des charges, union de syndicats) et les propriétés restent interdépendantes.
• Les deux à la foisC'est fréquent dans les grands ensembles : le terrain se divise à plat là où c'est possible, et l'on raisonne en volumes sous la dalle ou autour des ouvrages partagés. Un plan de division à plat qui ignore des sous-sols communs, une rampe ou une gaine technique ne tient pas.
• Un bâtiment unique : ni l'une ni l'autreLa division foncière suppose plusieurs bâtiments, et la loi exclut la division en volumes d'un bâtiment unique. Si le bâtiment comporte des entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, par exemple des commerces et des logements, un syndicat secondaire peut leur donner une gestion propre, sans sortir de la copropriété.

Ce choix est l'un des premiers points que nous tranchons avec le géomètre-expert, car il commande le reste du montage : documents, servitudes, structure de gestion et conditions financières.

Les conditions

Plusieurs bâtiments

Le texte ne s'applique que « lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ». C'est la première vérification : une copropriété composée d'un seul bâtiment ne peut pas être scindée sur ce fondement. La demande doit en outre porter sur des lots qui correspondent à un ou plusieurs bâtiments entiers.

Une division du sol possible

Il faut ensuite que la division de la propriété du sol soit possible, c'est-à-dire que l'on puisse tracer une limite entre les futures propriétés et attribuer à chacune son terrain d'assiette. Cette condition est appréciée concrètement : imbrication des constructions, accès, réseaux enterrés, cour ou voie commune. Faute de démonstration que la division du sol est possible, la condition légale n'est pas remplie et l'assemblée peut refuser le retrait. Le géomètre-expert est l'intervenant clé à ce stade.

Pour la division en volumes : un ensemble complexe et des entités autonomes

Lorsque la division du sol n'est pas praticable, par exemple pour des bâtiments sur dalle, l'article 28, IV permet d'employer la même procédure pour diviser en volumes un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, à condition que chacune permette une gestion autonome. La loi exclut expressément la division en volumes d'un bâtiment unique. Depuis le 1er juin 2020, cette division n'est plus subordonnée à l'avis du maire ni à l'autorisation du préfet, que mentionnent encore beaucoup de sources anciennes.

Les majorités

La majorité des voix de tous les copropriétaires se calcule sur l'ensemble des voix du syndicat, présents ou non. Dans une grande copropriété peu mobilisée, l'obtenir est souvent la principale difficulté : la participation à l'assemblée se prépare autant que les résolutions.

Deux règles pèsent sur le calcul. La passerelle de l'article 25-1, qui permet un second vote à la majorité de l'article 24 lorsque le projet a recueilli au moins le tiers des voix, est d'application discutée en matière de scission : y recourir expose la résolution à un risque d'annulation. Et lorsqu'un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre de voix est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22) : c'est souvent le cas du propriétaire d'un bâtiment important qui demande son retrait.

Syndicats secondaires : le point le plus délicat

Beaucoup d'ensembles immobiliers sont organisés en un syndicat principal et des syndicats secondaires, chacun doté de la personnalité civile (art. 27). L'article 28 confie la décision de retrait au syndicat initial et ne dit rien du rôle des syndicats secondaires. La jurisprudence en a pourtant fait une condition de validité.

La cour d'appel de Paris a annulé la résolution d'un syndicat principal votant le retrait d'un bâtiment, faute d'intervention du syndicat secondaire regroupant les bâtiments restants. Elle a souligné le caractère exceptionnel de l'opération et ses conséquences sur la répartition des charges, et a relevé que l'inactivité prolongée du syndicat secondaire n'avait entraîné ni sa disparition ni la renonciation de ses membres (CA Paris, 23e ch. B, 13 mars 2008, n° 07/09797).

Ni la loi ni l'arrêt ne disent ce que recouvre cette « intervention ». Pour sécuriser l'opération, nous retenons la démarche suivante :

• chaque syndicat secondaire concerné délibère sur l'opération et sur ses conséquences pour lui (charges, parties communes spéciales, dissolution ou reconstitution), avant l'assemblée du syndicat principal, idéalement le même jour ;
• l'inscription de la question est demandée à son syndic par lettre recommandée, avec le même dossier que celui remis au syndicat principal : une simple note d'information, sans preuve de réception, ne suffit pas ;
• les délibérations sont visées par la résolution du syndicat principal et annexées à l'acte ; seul un syndicat secondaire dont les parties communes spéciales sont grevées, par exemple d'une servitude, intervient à l'acte lui-même.

Cette intervention ne donne pas au syndicat secondaire le pouvoir de dicter les conditions de la sortie. La cour d'appel de Caen a annulé pour abus de majorité la décision d'un syndicat principal dont la majorité, formée par les membres d'un syndicat secondaire, imposait au seul copropriétaire sortant des conditions déséquilibrées, notamment un alourdissement de ses charges à leur profit (CA Caen, 9 sept. 2025).

Une question reste ouverte : aucun de ces arrêts ne dit si le refus pur et simple d'un syndicat secondaire fait obstacle à la scission. Le meilleur moyen de ne pas avoir à la trancher est de chiffrer en amont l'impact du retrait sur les charges de chaque syndicat secondaire et, si l'un d'eux y perd, de prévoir une compensation. Enfin, le délai de deux mois de l'article 42 court contre les copropriétaires opposants ou défaillants : il ne met pas nécessairement la décision à l'abri d'une action engagée par un syndicat secondaire en son nom propre.

Les étapes d'une scission

L'ordre ci-dessous est celui que nous suivons. Les étapes de vote sont signalées en rouge ; tout ce qui les précède sert à les sécuriser.

1. Audit de faisabilité

   Titres, règlement de copropriété et état descriptif de division avec tous leurs modificatifs, tantièmes réellement en vigueur et publiés, plans, situation des lots (crédit-bail, démembrement, hypothèques), organisation en syndicats secondaires ou en union, état des comptes et des procédures en cours.

   Avocat, avec le notaire

2. Autonomie technique des bâtiments

   Réseaux (eau, électricité, chauffage, assainissement), accès, sécurité incendie, équipements partagés. Un simple constat d'autonomie convainc rarement une assemblée : ce qui emporte l'adhésion, c'est un programme chiffré de travaux de déconnexion et de reconnexion, qui dit qui paie quoi. Ce qui ne peut pas être séparé est réglé par des servitudes ou une union de syndicats.

   Bureau d'études ou maître d'œuvre

3. Step plan et chiffrage

   Séquence des décisions et chemin critique, calendrier des assemblées, charges de chacun après scission, sort de la trésorerie et des dettes, frais de l'opération et leur répartition, contreparties éventuelles. Lorsque plusieurs copropriétaires sortent ensemble, un protocole signé entre eux avant toute assemblée fixe les engagements de chacun.

   Avocat, avec le client

4. Plans et projets d'actes

   Plan de division, à plat ou en volumes lorsque des sous-sols ou des ouvrages sont imbriqués, état descriptif de division complet (et non une simple table de concordance), projets de règlement, état de répartition des charges, inventaire des servitudes à constituer.

   Géomètre-expert et notaire

5. Concertation

   Présentation au conseil syndical, puis réunion d'information des copropriétaires. Une scission votée par surprise est une scission contestée : les objections se traitent avant l'assemblée.

   Avocat, syndic, conseil syndical

6. Demande de retrait

   Lettre au syndic demandant l'inscription de la question et la convocation d'une assemblée à une date déterminée, avec le dossier complet en annexe, pièces numérotées : plan de division, projets d'actes et de résolutions, note technique, conditions financières. Proposer de prendre en charge les frais de cette assemblée facilite la convocation.

   Demandeur et avocat

7. Assemblée spéciale du ou des bâtiments

   Dans le cas d'une scission en syndicats séparés, les copropriétaires des bâtiments concernés votent la demande de retrait.

   Copropriétaires du ou des bâtiments

8. Assemblées des syndicats secondaires concernés

   Lorsque l'ensemble en comporte, chaque syndicat secondaire concerné délibère sur l'opération avant l'assemblée du syndicat principal.

   Copropriétaires de chaque syndicat secondaire

9. Assemblée générale du syndicat initial

   Vote sur la demande, puis sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la division, dans des résolutions déclarées indivisibles : aucune ne peut être définitivement adoptée sans les autres, ce qui évite une scission votée dans son principe mais inexécutable. Les projets d'actes sont joints à la convocation.

   Tous les copropriétaires

10. Assemblée générale du ou des nouveaux syndicats

    La division emportant la dissolution du syndicat initial, l'assemblée du ou des nouveaux syndicats se tient en général le même jour, à la suite de la première : adaptation du règlement et de l'état de répartition des charges, désignation d'un syndic. La division prend effet lorsque toutes les décisions sont prises.

    Copropriétaires de chaque nouveau syndicat

11. Actes, publication et formalités

    Acte constatant la division et la dissolution du syndicat initial (et, le cas échéant, la dissolution et la liquidation des syndicats secondaires concernés), publication au service de la publicité foncière, déclaration de la dissolution du syndicat initial et immatriculation des nouveaux syndicats au registre national des copropriétés, transfert des contrats et des comptes.

    Notaire, syndic, avocat

Il faut compter plusieurs mois entre l'audit et la publication des actes, et garder de la marge : le calendrier dépend du géomètre-expert, du programme technique et de la date des assemblées, et il glisse presque toujours.

Côté demandeurs : copropriétaires, investisseurs, promoteurs

La demande de retrait est souvent la première étape d'un projet plus large : cession d'un immeuble de bureaux, transformation en résidence, restructuration d'un ensemble mixte. Les points qui font échouer une scission sont presque toujours les mêmes.

• Les charges, avant la scissionUne répartition des charges contestée ou obsolète bloque tout : les autres copropriétaires veulent savoir ce que la sortie leur coûtera. Assainir la répartition et chiffrer l'après-scission en amont désamorce l'essentiel des oppositions.
• Les syndicats secondairesQuand la copropriété comprend un syndicat principal et des syndicats secondaires, leur intervention conditionne la validité de la décision (voir plus haut). Une erreur de séquence expose la résolution à l'annulation.
• Les tantièmes réellement en vigueurUn acte modificatif récent peut changer le total des tantièmes et donc le poids de vote du demandeur. Il faut partir des tantièmes publiés au fichier immobilier, et non de ceux qui figurent sur les appels de fonds.
• La destination du bâtimentSi le projet s'accompagne d'un changement d'usage du bâtiment sortant, la question se traite à part : l'adaptation du règlement par les nouveaux syndicats à la majorité de l'article 24 ne couvre pas la destination de l'immeuble.
• La contrepartieLes conditions financières ne se réduisent pas à une soulte. L'abandon de droits accessoires (stationnement, jouissance d'espaces communs) ou la prise en charge de certains travaux peut équilibrer l'opération, à condition d'être prévu dans les résolutions.
• Qui a qualité pour demander et voterLots en crédit-bail (le crédit-bailleur est propriétaire), démembrés ou en indivision : l'identification du bon titulaire des droits et les accords nécessaires se règlent avant la convocation.
• L'autonomie réelle du bâtimentUn réseau commun ou un accès partagé n'empêche pas forcément la scission, mais il faut le traiter : servitudes, travaux de séparation, union de syndicats. Lorsque des ouvrages techniques traversent le bâtiment sortant, les loger dans un volume laissé à la copropriété restante peut éviter de grever ce bâtiment d'une servitude perpétuelle.
• Le calendrier du projetSi la scission conditionne une vente ou un financement, les délais de contestation des décisions d'assemblée doivent être intégrés au calendrier de l'opération.

Côté syndics et conseils syndicaux : instruire une demande

Le syndic qui reçoit une demande de retrait n'a pas à la juger : il doit permettre à l'assemblée de se prononcer en connaissance de cause, sur des résolutions complètes. Quelques réflexes :

• Vérifier le fondement. La demande porte-t-elle sur des bâtiments entiers ? Émane-t-elle du propriétaire de tous les lots concernés (cas a) ou d'une assemblée spéciale (cas b) ?
• Exiger un dossier. Plan de division établi par un géomètre-expert, projets d'actes, analyse de l'autonomie technique, proposition de conditions financières. Ces documents doivent pouvoir être joints à la convocation.
• Faire voter tout le dispositif. Une résolution qui se borne à « accepter le principe » ne suffit pas : l'assemblée doit statuer sur les conditions matérielles, juridiques et financières de la division.
• Anticiper les comptes. Arrêté des comptes, sort de la trésorerie et du fonds de travaux, créances sur les copropriétaires et dettes du syndicat, contrats en cours (assurance, entretien, personnel).
• Prévoir ce qui reste commun. Servitudes ou union de syndicats pour les équipements qui ne peuvent pas être séparés, l'union étant constituée par l'assemblée du syndicat initial.
• Sécuriser le procès-verbal. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester (art. 42, al. 2). La rédaction des résolutions et la régularité de la convocation sont décisives.

Effets de la division

La division ne prend effet que lorsque sont prises toutes les décisions prévues par l'article 28, et elle emporte la dissolution du syndicat initial. Jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement, celui du syndicat initial reste applicable.

La loi fixe aussi le sort des comptes. Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires, anciens et actuels, ainsi que ses hypothèques, sont transférées de plein droit au syndicat issu de la division auquel le lot est rattaché. Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires qui leur sont transférées. Pour un syndic, cela suppose un arrêté de comptes précis à la date d'effet.

Ce que dit la jurisprudence

• Cass. 3e civ., 29 janv. 1997, n° 94-19.548, publié La décision de retrait relève de l'assemblée générale : le juge ne peut pas se substituer à elle pour prononcer le retrait d'un bâtiment.
• Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 13-10.986 Cassation, pour manque de base légale, d'un arrêt qui avait admis la sortie d'un lot au motif que son propriétaire avait, selon le règlement, la propriété privative du sol, sans constater que l'assemblée générale s'était prononcée sur les conditions matérielles, juridiques et financières du retrait (arrêt inédit).
• Cass. 3e civ., 18 janv. 2018, n° 16-26.072, publié La division d'un lot de copropriété ne peut avoir pour effet de donner naissance à un nouveau syndicat des copropriétaires.
• CA Paris, 23e ch. B, 13 mars 2008, n° 07/09797 Le syndicat principal ne peut pas valablement décider la scission d'un bâtiment sans l'intervention du syndicat secondaire regroupant les bâtiments restants : la résolution votant le retrait est annulée.
• CA Caen, 9 sept. 2025 Est annulée pour abus de majorité la décision par laquelle la majorité, formée par les membres d'un syndicat secondaire, impose au seul copropriétaire sortant des conditions de retrait déséquilibrées à son détriment.

Si la scission n'est pas possible

Le syndicat secondaire

Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires concernés peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires ainsi réunis, constituer un syndicat secondaire chargé de la gestion, de l'entretien et de l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités (art. 27). Le bâtiment reste dans la copropriété, mais gagne une gestion propre. C'est souvent la bonne réponse quand le sol ne peut pas être divisé.

L'union de syndicats

Pour gérer des équipements ou services communs entre plusieurs syndicats, une union de syndicats peut être constituée (art. 29). L'adhésion est décidée par l'assemblée de chaque syndicat à la majorité de l'article 25.

Les copropriétés en difficulté

Lorsque la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent pas être rétablis autrement, le juge peut, sur demande de l'administrateur provisoire, prononcer la division du syndicat ou ordonner la constitution de syndicats secondaires (art. 29-8). Une division en volumes suppose alors un rapport d'expert établissant que l'ensemble peut être scindé en volumes sans parties communes indivises et fonctionnant de façon autonome, ainsi que la consultation du maire et du président de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat.

Notre intervention

Monceau Litis est un cabinet d'avocats dédié au droit de l'immeuble, situé à Paris (17e). Sur les ensembles immobiliers complexes, y compris ceux qui comportent des syndicats secondaires et une union de syndicats, nous intervenons pour les copropriétaires, les investisseurs et les promoteurs, et nous conseillons les syndics qui instruisent une demande :

• audit de faisabilité et step plan de l'opération ;
• rédaction de la demande de retrait et collecte des documents ;
• rédaction des projets de résolution et préparation des assemblées ;
• coordination avec le géomètre-expert, le notaire et le bureau d'études ;
• création de syndicats secondaires, rédaction et revue des statuts d'AFUL, d'ASL et d'unions de syndicats ;
• contentieux des assemblées générales lorsque la décision est contestée.

Me David Goldstein

Avocat en droit immobilier depuis 1999, fondateur de Monceau Litis.

Me Julien Krief

Avocat depuis 2013, il intervient sur la gestion et la restructuration d'ensembles immobiliers complexes.