Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
La cour d'appel confirme l'annulation de la résolution qui refusait le retrait de quatorze maisons individuelles d'une copropriété. Elle retient l'abus de majorité, après avoir constaté que les conditions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies. La décision précise les éléments qui comptent pour apprécier la demande et ceux qui relèvent seulement des conditions financières de la scission.
Cette décision complète notre page Scission de copropriété.
I. L'annulation du refus de scission pour abus de majorité
A. La recevabilité de l'action des copropriétaires dont le projet a été rejeté
Des propriétaires de maisons individuelles avaient demandé à l'assemblée générale l'autorisation de retirer leurs lots de la copropriété. La résolution a été rejetée. Ils ont demandé son annulation. Le syndicat des copropriétaires soutenait que cette demande était irrecevable : une résolution non adoptée ne ferait pas grief.
La cour écarte l'argument. Les demandeurs avaient voté en faveur de leur projet. Ils sont donc opposants à la décision de refus et peuvent en demander l'annulation sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans justifier d'un grief.
Elle rappelle aussi qu'un refus de scission voté à la majorité peut être annulé en cas d'abus de majorité. Le juge ne peut cependant pas se substituer à l'assemblée pour ordonner le retrait.
B. Les éléments qui caractérisent l'abus de majorité
La cour définit l'abus de majorité comme l'usage de la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou contraire à celui-ci. Elle vérifie ensuite les conditions de l'article 28 de la loi, notamment la possibilité de diviser la propriété du sol.
Elle retient que cette division est possible au vu des plans annexés au règlement de copropriété et des plans d'un expert géomètre. Une servitude mentionnée au règlement, sans autre précision, n'y fait pas obstacle. Une procédure en cours contre le promoteur n'y fait pas obstacle non plus, les demandeurs n'étant pas concernés par cette procédure.
Elle relève que les maisons n'ont l'usage d'aucun service ni élément commun aux autres bâtiments. Chacune dispose de ses accès, de son stationnement, de ses raccordements et de son emplacement poubelles. Les frais d'entretien des jardins et des stationnements leur incombent déjà. Pourtant, des dépenses sans utilité objective pour ces lots leur étaient facturées.
Le refus traduit alors, selon la cour :
la volonté illégitime de la majorité des copropriétaires de s'opposer à une autonomie de gestion pour les propriétaires des 14 maisons individuelles
II. La portée de la décision : un contrôle du refus qui laisse entière la question des conditions de la scission
A. L'absence de contrepartie financière n'est pas un motif de refus du principe
Le syndicat opposait l'absence de contrepartie financière proposée. Les parties à jouissance privative (jardins, allées d'accès, aires de stationnement) sont des parties communes. La cour juge néanmoins que cette absence ne justifie pas de refuser le principe de la scission. Elle relève des conditions financières de la scission, que l'assemblée statue sur ce point à la même majorité en vertu du II de l'article 28.
En pratique, le refus du principe ne peut pas s'appuyer sur un argument qui relève des modalités. Ce raisonnement est propre à cette affaire.
B. Les limites de la solution
- La cour n'ordonne pas le retrait. Elle confirme seulement l'annulation de la résolution de refus.
- La solution repose sur un ensemble de constats : division du sol possible, autonomie matérielle des maisons, charges sans utilité objective. La décision ne dit pas qu'un refus de scission est abusif en toute hypothèse.
- Le texte ne précise ni la suite donnée à la demande de scission après l'annulation, ni le contenu des conditions matérielles, juridiques et financières.
- Les autres demandes sont sans lien direct avec la scission : le préjudice moral est rejeté faute de preuve, la remise en état des parties communes est rejetée pour imprécision, les demandes pour procédure abusive sont rejetées. Le syndicat supporte les dépens et les frais, et les demandeurs sont dispensés de participer aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi.
En pratique
Copropriétaires, investisseurs ou promoteurs qui demandent le retrait.
- Établissez que la division de la propriété du sol est possible : plans annexés au règlement de copropriété, plans d'un géomètre.
- Documentez l'autonomie des lots : accès, stationnement, raccordements, absence d'usage des services communs.
- Rassemblez les appels de charges qui font apparaître des dépenses sans utilité objective pour vos lots.
- Votez en faveur de votre projet, afin d'avoir la qualité d'opposant en cas de refus.
- Prévoyez les conditions financières, même si leur absence ne justifie pas à elle seule un refus du principe.
- Agissez par une demande d'annulation de la résolution de refus, sans attendre du juge qu'il ordonne le retrait.
Syndics et conseils syndicaux.
- Inscrivez séparément la demande de retrait et les conditions matérielles, juridiques et financières, qui relèvent du II de l'article 28.
- Motivez un éventuel refus par des éléments propres à l'immeuble. Une servitude non précisée ou une procédure à laquelle les demandeurs sont étrangers ne suffisent pas ici.
- Examinez les charges réclamées aux lots concernés au regard de leur utilité objective.
Questions fréquentes
Peut-on contester une résolution qui refuse la scission d'une copropriété ?
Oui. Le copropriétaire qui a voté pour son projet est opposant à la décision de refus. Il peut en demander l'annulation sur le fondement de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, sans justifier d'un grief. L'annulation suppose notamment un abus de majorité, que la cour a retenu dans cette affaire.
Le juge peut-il ordonner lui-même le retrait des lots de la copropriété ?
Non. La cour rappelle que la juridiction saisie de l'annulation ne peut pas se substituer à l'assemblée générale pour ordonner le retrait. Elle peut seulement annuler la résolution de refus lorsque celle-ci est abusive. La décision de l'arrêt se limite à cette annulation.
L'absence de contrepartie financière permet-elle de refuser la scission ?
Pas pour refuser le principe, selon cette décision. La cour juge que l'absence de contrepartie financière, malgré l'existence de parties communes à jouissance privative, relève des conditions financières de la scission. Elle ne justifie pas de s'opposer à l'autorisation de scission elle-même.