Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Oui, une décision d'assemblée générale peut être annulée si elle a été prise dans un autre but que l'intérêt de la copropriété, ou si elle vous traite moins bien que les autres sans raison valable. C'est ce que les juristes appellent l'abus de majorité. C'est à vous de le prouver, et vous devez saisir le tribunal dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
« Décision du syndic » ou décision de l'assemblée ?
Beaucoup de copropriétaires disent : « le syndic a refusé mes travaux » ou « le syndic m'impose cette décision ». En réalité, le syndic exécute. C'est l'assemblée générale, c'est-à-dire le vote des copropriétaires, qui décide.
La contestation vise donc la résolution votée, telle qu'elle figure au procès-verbal. L'action est dirigée contre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et non contre le syndic lui-même. Si le syndic a pris seul une décision qui revenait à l'assemblée, c'est une autre question, qui touche à sa propre responsabilité.
Qu'est-ce qu'un abus de majorité ?
En copropriété, la majorité l'emporte. Le juge ne refait pas le vote et ne se demande pas si la décision était opportune. Il intervient seulement quand la majorité a détourné son pouvoir. Les tribunaux retiennent l'abus dans trois cas principaux :
- la décision sert un intérêt autre que l'intérêt collectif, par exemple pour avantager un ou deux copropriétaires,
- elle rompt l'égalité entre copropriétaires sans raison, par exemple en refusant à l'un ce qui a été accordé aux autres,
- elle est prise dans l'intention de nuire à un copropriétaire.
L'abus peut frapper une décision parfaitement régulière en la forme : convocation correcte, bonne majorité, procès-verbal complet. C'est le fond qui pose problème. Un refus peut aussi être abusif : le rejet d'une résolution est une décision qui se conteste comme une autre.
Quelles situations peuvent être jugées abusives ?
Les décisions récentes montrent des situations très concrètes :
- refuser à un copropriétaire des travaux de même nature que ceux autorisés pour ses voisins,
- refuser des travaux sur les parties communes nécessaires à la sécurité ou à la salubrité de l'immeuble,
- fermer une partie commune et priver un copropriétaire de l'usage que lui reconnaît le règlement, sans intérêt pour la collectivité,
- supprimer un accès commun au profit exclusif d'un ou deux copropriétaires,
- refuser sans motif légitime à un groupe de copropriétaires de sortir de la copropriété, ce qu'on appelle la scission,
- refuser un changement d'usage d'un lot conforme au règlement et à la destination de l'immeuble,
- autoriser des travaux demandés par un copropriétaire tout en lui imposant l'entreprise et le financement, sans intérêt collectif.
Quelles sont les limites ?
L'abus de majorité n'est pas un recours contre toute décision qui déplaît. Les tribunaux rejettent souvent ces demandes, pour plusieurs raisons.
- La preuve pèse sur vous. L'abus ne se présume pas, même si la décision n'est pas motivée.
- Un simple désaccord ne suffit pas. Être dans la minorité fait partie du fonctionnement normal d'une copropriété. Un climat de conflit ne suffit pas non plus.
- Le syndicat peut se justifier après coup. Le procès-verbal n'a pas à expliquer les raisons d'un refus. Devant le juge, le syndicat peut avancer des motifs sérieux : harmonie de la façade, nuisances, sécurité. À vous de montrer qu'ils sont hypothétiques ou sans rapport avec la réalité.
- Un projet flou peut être refusé. Les copropriétaires peuvent écarter des travaux présentés sans plan précis ni chiffrage.
- L'abus vise une résolution, pas l'assemblée entière. Il faut le démontrer pour chaque décision contestée.
Comment agir, et dans quel délai ?
Seuls peuvent agir les copropriétaires opposants (qui ont voté contre) ou défaillants (absents et non représentés). Le délai est court : deux mois à compter de la notification du procès-verbal, selon l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même si elle était abusive.
Le tribunal judiciaire peut annuler la résolution. Il ne prend pas, en principe, la décision à la place de l'assemblée. Mais lorsque l'assemblée refuse des travaux d'amélioration qu'un copropriétaire propose de faire à ses frais, la loi permet au juge de les autoriser, à certaines conditions. Le tribunal peut aussi accorder des dommages-intérêts si l'abus vous a causé un préjudice prouvé.
Ce que disent les tribunaux
Voici quelques décisions récentes. Ce sont des exemples, qui dépendent des faits de chaque dossier.
- Tribunal judiciaire de Draguignan, 1er sept. 2026, n° 25/05861 : l'assemblée avait refusé, sans explication, des travaux d'étanchéité sur la terrasse située au-dessus d'un lot qui subissait des infiltrations, alors qu'elle autorisait des travaux identiques pour d'autres. Le refus a été annulé pour abus de majorité.
- Tribunal judiciaire de Montpellier, 16 juil. 2026, n° 23/05527 : le refus de réhabiliter des conduits de fumée et de ventilation, parties communes jugées non conformes, a été annulé. Ces travaux étaient nécessaires à la sécurité et à la salubrité de l'immeuble.
- Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, 18 sept. 2026, n° 26/00841 : la suppression d'un accès au toit existant depuis 1965, votée au profit exclusif de deux copropriétaires, a été annulée et l'accès rétabli.
- Cour d'appel de Paris, 24 juin 2026, n° 21/20461 : le refus opposé aux propriétaires de quatorze maisons qui voulaient quitter la copropriété a été annulé. La cour a jugé que ce refus s'opposait sans raison légitime à leur autonomie de gestion et leur imposait des charges sans utilité pour leurs lots.
En pratique
- Avant l'assemblée, présentez un projet précis : plans, devis, entreprise, assurance. Un dossier complet rend un refus plus difficile à justifier.
- Ne commencez jamais des travaux avant d'avoir obtenu l'autorisation nécessaire.
- Pendant l'assemblée, votez contre la résolution qui vous lèse et demandez que vos observations figurent au procès-verbal.
- Notez la date de notification du procès-verbal : le délai de deux mois court à partir de là.
- Rassemblez les preuves de l'inégalité ou du détournement : procès-verbaux antérieurs où d'autres ont obtenu la même chose, courriers, rapports techniques, photos.
- Faites étudier le dossier rapidement, pour vérifier aussi les autres causes d'annulation (majorité, convocation, ordre du jour), souvent plus simples à prouver.
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser mes travaux ?
Non, pas pour des travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. C'est à l'assemblée générale de les autoriser ou de les refuser. Le syndic doit inscrire votre demande à l'ordre du jour si vous la lui adressez dans les formes, puis il exécute la décision votée.
L'assemblée doit-elle expliquer pourquoi elle refuse ?
Non. Un refus n'a pas à être motivé dans le procès-verbal. En cas de contestation, le syndicat peut exposer ses raisons devant le juge, qui vérifie alors si elles sont sérieuses ou si elles cachent un abus.
Que se passe-t-il si je laisse passer les deux mois ?
La décision devient en principe définitive et ne peut plus être annulée, même si elle était abusive. Il reste parfois possible de présenter une nouvelle demande à une assemblée suivante, puis de contester un nouveau refus dans les délais.
Puis-je obtenir des dommages-intérêts ?
Oui, si l'abus vous a causé un préjudice et que vous le prouvez, par exemple une perte de loyers ou des dégâts aggravés par un refus de travaux. Le tribunal peut alors condamner le syndicat à vous indemniser, en plus de l'annulation.
