Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
La cour d'appel juge que le vote d'assemblée acceptant le retrait d'un bâtiment ne libère pas le copropriétaire des charges tant que le règlement de copropriété adapté n'est ni rédigé ni publié. Elle se fonde sur l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965. La décision rappelle qu'une scission est un processus en plusieurs étapes, dont le vote n'est que la première.
Cette décision complète notre page Scission de copropriété.
I. Une scission votée mais inachevée ne produit pas ses effets sur les charges
A. Une demande de charges opposée à une scission que le premier juge tenait pour acquise
Le syndicat des copropriétaires réclamait des charges à une société propriétaire de lots situés dans un bâtiment A. Celle-ci soutenait avoir quitté la copropriété. L'assemblée générale du 4 mars 2017 avait accepté le retrait du bâtiment (résolution n° 13). Le tribunal en avait déduit que les charges postérieures n'étaient pas dues, la non-publication du nouveau règlement ne remettant pas en cause le principe de la scission.
Le syndicat faisait valoir que la scission suppose plusieurs étapes : approbation du principe à la majorité des voix de tous les copropriétaires, vote des conditions matérielles, juridiques et financières, puis adoption du nouveau règlement et de l'état de répartition des charges. Selon lui, seul un projet avait été approuvé.
B. Le retrait accepté ne suffit pas : le règlement adapté reste à établir
La cour rappelle le mécanisme de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version alors applicable. L'assemblée du syndicat initial statue sur la demande de retrait, puis sur les conditions de la division. L'assemblée du ou des nouveaux syndicats adapte ensuite le règlement initial et l'état de répartition des charges.
Elle constate que le retrait a été accepté, mais qu'il restait à adapter le règlement et l'état de répartition. L'assemblée du 24 mars 2018 a validé le projet de règlement et mandaté le syndic. Or le règlement n'est toujours pas rédigé, donc a fortiori pas publié, malgré des relances du syndic auprès du notaire en 2018 et 2020.
La règle dégagée tient en une formule de la cour :
« Partant, la SCI La Maison blanche reste redevable des charges échues ce jour. »
II. Une solution centrée sur l'achèvement de la scission, aux effets limités
A. Des conséquences concrètes sur les charges, la publication et l'exécution
- Charges : la cour condamne le copropriétaire à payer 10 429,21 euros de charges échues au 21 septembre 2023, au vu du décompte, des procès-verbaux d'assemblée approuvant comptes et budgets, des appels de fonds et de l'historique du compte.
- Publication : elle rejette la demande du syndicat tendant à ordonner au copropriétaire de publier le règlement, cette publication étant impossible faute de règlement rédigé. Elle relève aussi qu'en vertu de l'article R. 711-18 du code de la construction et de l'habitation, c'est le notaire chargé de la publication qui effectue la déclaration d'immatriculation.
- Astreinte : elle infirme l'injonction faite au syndicat de publier sous astreinte, pour la même raison.
- Saisie-attribution : elle se déclare incompétente, la question relevant du juge de l'exécution.
B. Des limites tenant au dossier et aux questions laissées ouvertes
L'arrêt ne dit pas à quel moment précis une scission produit ses effets. Il constate seulement qu'en l'espèce, faute de règlement rédigé et publié, le copropriétaire reste redevable. Il ne se prononce pas sur le sort des charges une fois le règlement établi, ni sur l'application des règles de transfert des créances et des dettes prévues à l'article 28.
La décision n'examine pas non plus la responsabilité du notaire ou du syndic dans le retard. La société copropriétaire n'a pas constitué avocat : la cour a statué en vérifiant la régularité et le bien-fondé des demandes du syndic, sans débat contradictoire. La portée de l'arrêt doit être appréciée avec cette réserve.
En pratique
Copropriétaires, investisseurs ou promoteurs demandant le retrait ou la scission. Le vote d'assemblée ne met pas fin aux obligations de copropriétaire. Continuez à régler les charges jusqu'à la publication du nouveau règlement. Suivez l'avancement de sa rédaction auprès du notaire, relancez-le par écrit et conservez la trace des échanges. Faites fixer par l'assemblée une échéance de finalisation.
Syndics et conseils syndicaux instruisant la demande. Faites voter successivement le retrait, puis les conditions matérielles, juridiques et financières. Veillez à ce que le notaire reçoive les éléments nécessaires et que le règlement soit effectivement rédigé et publié. Relancez-le et documentez les démarches. Tant que la scission n'est pas achevée, continuez à appeler les charges et à produire décomptes, procès-verbaux d'approbation des comptes et appels de fonds. Pour toute difficulté d'exécution forcée, saisissez le juge de l'exécution.
Questions fréquentes
Le vote de l'assemblée acceptant le retrait d'un bâtiment met-il fin au paiement des charges ?
Non, selon cet arrêt. L'assemblée avait accepté le retrait du bâtiment, mais le règlement de copropriété adapté n'avait été ni rédigé ni publié. La cour en déduit que le copropriétaire reste redevable des charges échues. Le vote n'est qu'une étape de la scission.
Que faut-il pour que la scission de copropriété soit achevée ?
La cour rappelle le schéma de l'article 28 : vote sur la demande de retrait, vote sur les conditions matérielles, juridiques et financières, puis adaptation du règlement de copropriété et de l'état de répartition des charges. En l'espèce, cette dernière étape n'était pas réalisée, le règlement n'étant pas rédigé.
Peut-on obliger un copropriétaire ou le syndicat à publier le nouveau règlement sous astreinte ?
Pas tant que le règlement n'est pas rédigé. La cour rejette la demande du syndicat et infirme l'astreinte prononcée contre lui, la publication étant impossible. Elle ajoute que, pour chaque syndicat issu de la division, le notaire qui publie le règlement effectue la déclaration d'immatriculation.
