Une maison ou un bâtiment peut-il sortir de la copropriété ?

Dans quels cas peut-on sortir de la copropriété ?

Beaucoup de propriétaires de maisons individuelles découvrent, à l'achat ou à la première assemblée, qu'ils sont en copropriété avec un immeuble voisin ou avec d'autres maisons. Ils paient des charges pour un ascenseur, un gardien ou un hall qu'ils n'utilisent pas. La question de sortir se pose alors naturellement.

La loi le permet, mais pas dans tous les cas. Deux conditions sont exigées :

• la copropriété doit comporter plusieurs bâtiments, et celui qui veut partir doit être un bâtiment distinct
• la division de la propriété du sol doit être possible, c'est-à-dire qu'on doit pouvoir attribuer au bâtiment sa propre parcelle de terrain

En revanche, un appartement ne peut pas sortir seul d'un immeuble. Il n'existe pas de moyen de retirer un simple lot d'une copropriété : seul un bâtiment entier, avec son terrain, peut partir.

Qui décide, et à quelle majorité ?

La demande se fait de deux façons :

• si le bâtiment appartient à un seul propriétaire, par exemple une maison, celui-ci demande que son bâtiment soit retiré pour devenir une propriété séparée
• si le bâtiment compte plusieurs propriétaires, ceux-ci se réunissent d'abord en assemblée spéciale et votent la demande, pour former ensuite leur propre copropriété

Dans les deux cas, c'est l'assemblée générale de toute la copropriété qui statue. La loi exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, appelée majorité de l'article 25. Lorsque cette majorité n'est pas atteinte mais que le projet a obtenu au moins un tiers des voix, un second vote à une majorité plus simple peut, selon les cas, être organisé immédiatement. Ce point doit être vérifié avant l'assemblée.

La même assemblée doit aussi régler les conditions concrètes de la séparation : partage du terrain, sort des équipements communs (voirie, réseaux, chauffage, espaces verts), servitudes à créer, répartition des dettes et des fonds du syndicat. Un géomètre-expert et un notaire interviennent ensuite pour modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, et la division du terrain peut nécessiter des démarches d'urbanisme.

Que faire si l'assemblée refuse ?

Le refus est fréquent. Les copropriétaires qui restent craignent de perdre la contribution des partants aux charges communes. Mais l'assemblée n'est pas libre de refuser pour n'importe quelle raison.

Si le refus ne sert qu'à garder les partants pour leur faire payer des charges sans utilité pour eux, il peut être annulé pour ce que les juristes appellent un abus de majorité. L'action doit être engagée devant le tribunal judiciaire dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Elle est ouverte au copropriétaire qui n'a pas voté dans le sens de la décision, par exemple celui qui a voté pour la scission refusée, ou qui était absent et non représenté.

Attention à la limite de cette action : le juge annule le refus, mais il ne peut pas prononcer lui-même la scission. La demande doit être présentée de nouveau à l'assemblée, dans un contexte bien plus favorable.

À l'inverse, une scission votée peut être contestée par ceux qui s'y opposent. La moindre irrégularité dans la convocation ou la notification peut alors fragiliser tout le projet.

Les autres solutions si la scission est impossible

Lorsque le terrain ne peut pas être divisé, ou que l'assemblée reste hostile, il existe d'autres moyens de gagner en autonomie :

• le syndicat secondaire : les propriétaires d'un bâtiment peuvent, réunis en assemblée spéciale, créer leur propre syndicat pour gérer leur bâtiment, tout en restant dans la copropriété pour le reste
• la division en volumes : pour les ensembles complexes, chaque bâtiment devient une propriété indépendante, découpée en trois dimensions, et les équipements communs sont gérés par une association
• la révision de la répartition des charges, si vous payez pour des services dont vous ne profitez pas

Ce que disent les tribunaux

Quelques décisions récentes montrent les enjeux de ces votes. Ce sont des exemples, chaque copropriété ayant sa configuration propre.

• Cour d'appel de Paris, 24 juin 2026, n° 21/20461 : l'assemblée avait refusé le retrait d'un groupe de quatorze maisons individuelles. La cour confirme l'annulation de ce refus pour abus de majorité : la majorité voulait s'opposer à l'autonomie de gestion de ces propriétaires et leur imposer des charges sans utilité pour leurs lots. Elle rappelle que le juge ne peut pas ordonner lui-même le retrait.
• Tribunal judiciaire de Pontoise, 8 sept. 2026, n° 24/00446 : une assemblée qui avait voté la scission est annulée en entier, parce que la convocation avait été envoyée moins de 21 jours avant la réunion.
• Tribunal judiciaire de Paris, 8 sept. 2026, n° 24/07693 : plusieurs résolutions, dont une scission, sont annulées. Le syndicat ne prouvait pas la date de notification du procès-verbal, si bien que le délai de deux mois pour agir n'avait pas commencé à courir.
• Cour d'appel de Bastia, 9 sept. 2026, n° 24/00234 : un syndicat secondaire invoqué pour un bâtiment autonome n'avait pas été régulièrement constitué, de sorte que le syndicat principal restait seul compétent pour agir.

En pratique

• Relisez le règlement de copropriété et l'état descriptif de division pour vérifier que votre bâtiment est bien distinct et identifiable.
• Faites étudier par un géomètre-expert la possibilité de diviser le terrain et le sort des équipements communs.
• Préparez un projet complet : plan de division, partage des frais, servitudes, sort des dettes et du fonds de travaux.
• Demandez au syndic d'inscrire la question à l'ordre du jour, avec ces documents joints à la convocation.
• Votez en faveur de la demande et conservez la preuve de votre vote. Notez la date de réception du procès-verbal.
• En cas de refus contestable, consultez un avocat sans attendre, le délai de deux mois étant strict.