Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Plus une décision d'assemblée générale touche aux droits de chaque copropriétaire, plus la loi exige de voix pour l'adopter. Les affaires courantes se votent à la majorité simple, les décisions plus lourdes à la majorité absolue ou à la double majorité, et certaines demandent l'accord de tous. Une décision votée à une majorité trop faible peut être annulée par le tribunal, à condition d'agir dans les deux mois.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
Pourquoi toutes les décisions ne se votent-elles pas de la même façon ?
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix qui correspond à sa part dans les parties communes, ses tantièmes. Une décision qui engage peu doit pouvoir être prise facilement. Une décision qui modifie les droits de chacun doit réunir un accord plus large. La loi du 10 juillet 1965 prévoit donc plusieurs niveaux de majorité, aux articles 24, 25 et 26, auxquels s'ajoute l'unanimité.
Les différentes majorités, avec des exemples
La majorité simple (article 24)
On compte seulement les voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions et les absents ne comptent pas. C'est la règle par défaut. Exemples : l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, les travaux d'entretien et de conservation de l'immeuble (réfection d'une étanchéité ou d'une toiture qui fuit), le choix de l'entreprise une fois le principe des travaux voté.
La majorité absolue (article 25)
Il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non. Dans un immeuble de 10 000 tantièmes, il faut 5 001 voix pour, même si la moitié des copropriétaires n'est pas venue. En pratique, un absent pèse comme une voix contre. Exemples :
- la désignation ou la révocation du syndic, l'élection du conseil syndical,
- l'autorisation donnée à un copropriétaire de faire, à ses frais, des travaux qui touchent les parties communes ou l'aspect extérieur (une climatisation en façade, par exemple),
- les travaux d'amélioration, comme l'installation d'un sas dans le hall.
La double majorité (article 26)
Il faut deux conditions en même temps : la majorité des copropriétaires comptés par tête, et que ces copropriétaires représentent au moins les deux tiers des voix. Un gros copropriétaire ne peut donc pas l'emporter seul. Exemples :
- la vente d'une partie commune, comme une ancienne loge ou un bout de couloir,
- la modification du règlement de copropriété sur l'usage ou l'administration des parties communes,
- la suppression du poste de gardien, si elle ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble ou à la jouissance des lots,
- la surélévation de l'immeuble, selon un jugement récent cité plus bas.
L'unanimité
Certaines décisions demandent l'accord de tous, absents compris. C'est le cas pour modifier la répartition des charges prévue par le règlement, sauf si ce changement découle de travaux ou d'une vente votés à la majorité requise. C'est aussi le cas pour vendre une partie commune indispensable à la destination de l'immeuble.
Surtout, la loi interdit à l'assemblée d'imposer à un copropriétaire, « à quelque majorité que ce soit », une modification de la destination de son lot ou de la façon dont il peut en jouir. Les tribunaux en déduisent qu'il faut l'unanimité. Une caméra qui filme les fenêtres voisines ou une clause de priorité sur la revente des parkings peuvent entrer dans ce cas.
Pour les locations saisonnières de type Airbnb, des jugements récents ont exigé l'unanimité lorsque le règlement ne les excluait pas déjà. Mais une loi de novembre 2024, dite loi Le Meur, permet désormais, sous conditions, de voter leur interdiction à la double majorité. Sa portée est encore discutée : faites vérifier la situation de votre immeuble.
Qu'est-ce qu'une « passerelle » ?
Un projet soutenu peut échouer simplement parce que trop de copropriétaires étaient absents. La loi prévoit alors un second vote immédiat, dans la même assemblée, à une majorité plus faible. C'est la passerelle.
- Article 25-1 : si une décision de l'article 25 n'obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l'assemblée revote aussitôt à la majorité simple.
- Article 26-1 : si une décision de l'article 26 échoue mais obtient l'accord de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers de toutes les voix, l'assemblée revote aussitôt à la majorité absolue.
Le second vote doit être distinct du premier. La passerelle ne fait descendre que d'une marche : une décision de l'article 26 ne peut pas finir votée à la majorité simple. Et elle ne permet pas de contourner l'unanimité.
Que se passe-t-il si la mauvaise majorité a été appliquée ?
La décision est irrégulière, mais elle n'est pas nulle d'office. Il faut demander son annulation au tribunal judiciaire, à deux conditions :
- être opposant (vous avez voté contre) ou défaillant (absent et non représenté),
- agir dans les deux mois qui suivent la notification du procès-verbal, comme le prévoit l'article 42 de la loi. Passé ce délai, la décision devient en principe définitive, même votée à la mauvaise majorité.
Le juge vérifie aussi si l'erreur a changé le résultat. Si la majorité absolue était atteinte alors que le procès-verbal visait l'article 24, l'erreur reste sans conséquence. À l'inverse, une assemblée postérieure ne « répare » pas automatiquement une décision votée à une majorité insuffisante.
Ce que disent les tribunaux
Quelques décisions récentes, à lire comme des exemples qui dépendent des faits et du règlement de chaque immeuble :
- Tribunal judiciaire de Paris, 2 juil. 2026, n° 23/11411 : une interdiction des locations saisonnières votée à la double majorité a été annulée. Le règlement ne les interdisait pas, la décision modifiait la jouissance des lots et exigeait l'unanimité.
- Cour d'appel de Versailles, 22 sept. 2026, n° 24/03719 : l'autorisation d'une caméra filmant une cour commune étroite et les fenêtres voisines, votée à la double majorité, a été annulée. L'unanimité était requise.
- Tribunal judiciaire de Bobigny, 8 juil. 2026, n° 24/09513 : la création d'un volume nouveau au-dessus d'un bâtiment existant est une surélévation, qui relevait de la double majorité et non de la majorité absolue appliquée en assemblée.
- Tribunal judiciaire de Marseille, 24 sept. 2026, n° 23/09558 : des cessions de parties communes ont été annulées, l'assemblée ayant appliqué la passerelle de l'article 26-1 sans second vote distinct.
En pratique
- Dès la convocation, repérez les résolutions importantes et la majorité annoncée. Si elle vous paraît trop faible, écrivez au syndic avant l'assemblée.
- En séance, votez contre la résolution que vous contestez et vérifiez que votre vote figure au procès-verbal.
- Notez la date de notification du procès-verbal : le délai de deux mois court à partir de là.
- Rassemblez le règlement, la convocation, le procès-verbal et la feuille de présence, puis faites examiner le dossier sans attendre la fin du délai.
Questions fréquentes
Que veut dire « double majorité » en copropriété ?
C'est la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il faut à la fois la majorité des copropriétaires comptés par tête et au moins les deux tiers des voix de toute la copropriété. Elle s'applique notamment à la vente de parties communes et à certaines modifications du règlement.
Le syndic peut-il choisir la majorité applicable ?
Non. La majorité dépend de la nature de la décision, fixée par la loi. La mention portée par le syndic sur la convocation ou le procès-verbal ne lie pas le juge. En cas de doute, il est plus prudent de retenir la majorité la plus forte.
Peut-on contester une décision prise à la mauvaise majorité après deux mois ?
En principe non. Le délai de deux mois s'applique même lorsque la majorité était erronée, et la décision devient définitive à son expiration. Le point de départ suppose toutefois une notification régulière du procès-verbal, qu'il faut vérifier.
