Copropriétaire en redressement ou en liquidation judiciaire : comment le syndic déclare les charges impayées

Quels copropriétaires sont concernés ?

Les procédures collectives du code de commerce visent les personnes morales de droit privé, comme les sociétés civiles immobilières et les sociétés commerciales, et les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle indépendante : commerçants, artisans, agriculteurs, professions libérales. Un lot détenu par une société ou par un entrepreneur individuel peut donc se retrouver dans le patrimoine d'un débiteur en procédure collective.

Un copropriétaire particulier, sans activité professionnelle, relève d'une autre procédure, le surendettement, avec ses propres règles de déclaration et de délais.

Comment savoir que la procédure est ouverte ?

Le jugement d'ouverture est publié au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (BODACC), consultable gratuitement sur bodacc.fr. L'annonce indique le tribunal, le mandataire judiciaire ou le liquidateur, et rappelle que les créances doivent lui être déclarées.

Le mandataire avertit aussi les créanciers connus dans les quinze jours du jugement (article R. 622-21 du code de commerce). Mais cet avertissement ne conditionne pas le délai, sauf pour les créanciers titulaires d'une sûreté publiée. Le syndic a donc intérêt à surveiller lui-même le BODACC pour les copropriétaires qui sont des sociétés ou des professionnels, en particulier lorsqu'ils accumulent les impayés.

Le délai : deux mois à compter du BODACC

Tous les créanciers dont la créance est née avant le jugement d'ouverture adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire (article L. 622-24 du code de commerce), dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au BODACC (article R. 622-24). Les mêmes règles s'appliquent en liquidation judiciaire, la déclaration étant alors adressée au liquidateur (article R. 641-25).

• Le point de départ est la publication, pas la date du jugement. Publication le 12 septembre : déclaration au plus tard le 12 novembre.
• Hypothèque inscrite. Si le syndicat a fait inscrire son hypothèque légale sur le lot, il est titulaire d'une sûreté publiée : le mandataire doit l'avertir personnellement, par lettre recommandée, et le délai court à son égard de la notification de cet avertissement (articles L. 622-24 et R. 622-21).
• Créancier hors métropole. Le délai est augmenté de deux mois pour les créanciers qui ne demeurent pas en France métropolitaine, lorsque la procédure est ouverte par un tribunal de métropole.
• La liste du débiteur. Le débiteur doit remettre au mandataire la liste de ses créanciers. S'il y fait figurer la créance du syndicat, il est présumé l'avoir déclarée pour son compte (article L. 622-24, troisième alinéa). Mieux vaut ne pas s'en remettre à cette présomption : le montant porté par le débiteur est rarement le bon.

Que déclarer ?

La déclaration porte le montant de la créance due au jour du jugement d'ouverture, avec l'indication des sommes à échoir et de leurs dates d'échéance, et la nature des sûretés (article L. 622-25 du code de commerce). Elle contient les éléments de nature à prouver l'existence et le montant de la créance, les modalités de calcul des intérêts, et l'indication de la juridiction saisie si un procès est en cours ; les justificatifs sont joints sous bordereau (article R. 622-23).

Pour un syndicat de copropriétaires, le dossier comprend en pratique :

• le décompte des charges impayées à la date du jugement, poste par poste et exercice par exercice ;
• les appels de fonds et les procès-verbaux d'assemblée approuvant le budget, les comptes et, le cas échéant, les travaux ;
• les frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
• l'inscription d'hypothèque, s'il y en a une, et la mention des privilèges du syndicat sur le lot ;
• la décision de justice déjà obtenue, ou la référence de l'instance en cours.

Sauf si elle résulte d'un titre exécutoire, la créance déclarée est certifiée sincère par le créancier. Le jugement d'ouverture arrête en principe le cours des intérêts : les intérêts postérieurs ne peuvent pas être réclamés.

Qui déclare ?

La déclaration peut être faite par le créancier ou par tout préposé ou mandataire de son choix (article L. 622-24). Pour le syndicat, c'est le syndic, son représentant légal, ou l'avocat qu'il mandate. Comme toute action en recouvrement, la déclaration n'a en principe pas à être autorisée par l'assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967).

La déclaration s'adresse au mandataire judiciaire ou au liquidateur, par lettre recommandée ou par voie électronique sur le portail des mandataires judiciaires. Elle interrompt la prescription jusqu'à la clôture de la procédure, dispense de toute mise en demeure et vaut acte de poursuites (article L. 622-25-1).

Les charges appelées après le jugement

Le copropriétaire reste tenu des charges qui deviennent exigibles après le jugement d'ouverture. Leur régime dépend de leur qualification.

• Certaines créances nées régulièrement après le jugement sont payables à leur échéance et, à défaut, bénéficient d'un privilège, à condition d'être portées à la connaissance du mandataire ou du liquidateur dans un délai déterminé : en liquidation judiciaire, six mois à compter de la publication du jugement (article L. 641-13 du code de commerce).
• Les autres doivent être déclarées comme les créances antérieures, le délai courant alors de leur date d'exigibilité (article L. 622-24, sixième alinéa).

La qualification des charges de copropriété au regard de ces textes est discutée. Par prudence, pour chaque appel de fonds impayé après le jugement, le syndic informe le mandataire ou le liquidateur par lettre recommandée et déclare la somme dans les deux mois de son exigibilité.

Les poursuites sont arrêtées

Le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice tendant au paiement d'une somme d'argent pour une créance antérieure, et arrête les procédures d'exécution (article L. 622-21 du code de commerce). Le syndicat ne peut donc plus déposer de requête en injonction de payer ni engager la procédure accélérée de l'article 19-2 pour les charges antérieures. Une instance déjà engagée est interrompue jusqu'à la déclaration de la créance ; elle reprend ensuite pour faire constater la créance et en fixer le montant.

Délai dépassé : le relevé de forclusion

Le créancier qui n'a pas déclaré dans le délai n'est pas admis dans les répartitions et les dividendes, à moins que le juge-commissaire ne le relève de sa forclusion. Il doit établir que sa défaillance n'est pas due à son fait, ou qu'elle est due à une omission du débiteur dans la liste de ses créanciers (article L. 622-26 du code de commerce).

L'action en relevé de forclusion doit être exercée dans les six mois de la publication du jugement d'ouverture, ou, pour le titulaire d'une sûreté publiée, de la réception de l'avertissement. Par exception, si le créancier justifie avoir été dans l'impossibilité de connaître l'obligation du débiteur avant l'expiration de ce délai, celui-ci court de la date à laquelle il ne pouvait plus l'ignorer. Le créancier relevé ne concourt qu'aux répartitions postérieures à sa demande.

Après la déclaration : surveiller la vérification

Si le mandataire conteste tout ou partie de la créance, il en avise le syndicat par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le syndicat dispose de trente jours à compter de la réception pour répondre ; à défaut, il ne peut plus contester la proposition du mandataire, sauf si la discussion porte sur la régularité de la déclaration (articles L. 622-27 et R. 624-1 du code de commerce). Le juge-commissaire statue ensuite sur l'admission de la créance.

En pratique, pour le syndic

• Repérez les copropriétaires qui sont des sociétés ou des professionnels, et surveillez le BODACC dès que les impayés s'installent.
• Dès la publication, calculez la date limite et déclarez sans attendre l'avertissement du mandataire.
• Déclarez le montant exact au jour du jugement, avec les sommes à échoir, les frais imputables et les sûretés, pièces à l'appui.
• Pour les appels de fonds postérieurs au jugement, informez le mandataire et déclarez dans les deux mois de chaque exigibilité.
• Répondez dans les trente jours à toute contestation du mandataire.