Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Seuls deux types de copropriétaires peuvent contester une décision d'assemblée générale : celui qui a voté contre, appelé l'opposant, et celui qui était absent sans s'être fait représenter, appelé le défaillant. Si vous avez voté pour une résolution ou si vous vous êtes abstenu, vous ne pouvez en principe pas l'attaquer. Et si vous avez voté pour certaines résolutions, vous ne pouvez plus demander l'annulation de toute l'assemblée.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
Opposant, défaillant : qui est qui ?
La loi du 10 juillet 1965 (article 42) ne permet de contester les décisions d'assemblée générale qu'aux copropriétaires opposants ou défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
- Vous êtes opposant si vous avez voté contre une résolution qui a été adoptée. Vous l'êtes aussi si vous avez voté pour une résolution qui a été rejetée, puisque la décision prise va contre votre vote.
- Vous êtes défaillant si vous étiez absent et que personne ne vous représentait.
Tous les autres ne peuvent pas agir sur ce fondement : celui qui a voté avec la majorité, celui qui s'est abstenu, celui qui était présent mais n'a pas voté. Le juge vérifie cette condition avant même d'examiner les irrégularités invoquées, et il peut la relever de lui-même.
La qualité d'opposant ou de défaillant s'apprécie résolution par résolution. Vous pouvez être opposant pour la résolution 5, et sans droit d'agir pour la résolution 6 parce que vous l'avez votée.
Vous vous êtes abstenu ou avez refusé de voter
L'abstention n'est pas un vote contre. Le copropriétaire présent qui s'abstient n'est ni opposant ni défaillant, et ne peut pas contester la résolution. C'est une erreur fréquente : beaucoup s'abstiennent pour marquer leur désaccord sans savoir qu'ils perdent ainsi leur droit d'agir.
Il en va de même pour le copropriétaire qui assiste à l'assemblée mais refuse de signer la feuille de présence et de voter, par exemple pour protester contre la tenue de la réunion. Un tribunal a jugé qu'il n'était ni opposant ni défaillant, quel que soit le vice invoqué, même une convocation tardive ou un syndic dont le mandat avait expiré.
Vous avez voté pour certaines résolutions
C'est le point le plus souvent jugé. Le copropriétaire qui a voté pour une ou plusieurs résolutions adoptées ne peut pas demander l'annulation de l'assemblée tout entière, même si la convocation était irrégulière. Il ne peut contester que les résolutions contre lesquelles il a voté.
Conséquence pratique : dans l'assignation, demandez à titre principal l'annulation de l'assemblée si vous y avez droit, mais listez aussi, à titre subsidiaire, chaque résolution que vous contestez. Un tribunal a admis qu'une demande d'annulation globale couvrait les résolutions auxquelles le copropriétaire s'était opposé, mais il est plus sûr de les viser expressément.
Et si vous avez voté pour à cause d'une information trompeuse ? La voie reste théoriquement ouverte si vous prouvez que votre consentement a été vicié. Une cour d'appel a rejeté une telle demande, faute d'autre élément que les affirmations de la copropriétaire.
Vous avez voté par correspondance ou donné un pouvoir
Vote par correspondance. Les mêmes règles s'appliquent : si votre formulaire indique « contre », vous êtes opposant pour cette résolution. S'il indique « pour », vous ne l'êtes pas. Le cas de l'abstention cochée sur le formulaire est plus discuté : si vous êtes en désaccord, cochez « contre ». Une exception : si la résolution sur laquelle vous avez voté pour a été modifiée en cours de séance, vous êtes traité comme un défaillant pour cette résolution, ce qui vous permet de la contester.
Pouvoir à un mandataire. Si vous vous êtes fait représenter, vous n'êtes pas défaillant. Le vote exprimé par votre mandataire est le vôtre, même s'il n'a pas suivi vos consignes : le syndicat n'a pas à tenir compte des instructions que vous lui aviez données.
Lot détenu par une société. Si le lot appartient à une société, c'est elle qui peut agir, pas ses associés ou son gérant à titre personnel.
Le procès-verbal se trompe sur votre vote : comment le prouver ?
Le procès-verbal doit indiquer le nom des copropriétaires qui ont voté contre et de ceux qui se sont abstenus. Il fait foi jusqu'à preuve contraire. Si votre vote contre a été noté comme une abstention ou un vote pour, c'est à vous de prouver votre opposition.
- Votre formulaire de vote par correspondance est une preuve solide. Un tribunal a reconnu la qualité d'opposant à un copropriétaire qui l'avait établie ainsi, malgré la mention d'abstention au procès-verbal.
- Le seul témoignage de votre mandataire ne suffit pas, en revanche, à contredire un procès-verbal signé sans réserve.
- En séance, demandez que votre vote contre et votre nom soient expressément mentionnés, et relisez le procès-verbal avant sa signature.
Ce que disent les tribunaux
Voici quelques décisions récentes. Elles illustrent l'application de ces règles, sans constituer des règles absolues.
- Tribunal judiciaire de Paris, 15 sept. 2026, n° 25/07968 : un copropriétaire avait voté pour la plupart des résolutions. Sa demande d'annulation de toute l'assemblée est irrecevable, mais il peut contester les résolutions contre lesquelles il a voté.
- Tribunal judiciaire de Lille, 30 juin 2026, n° 25/06040 : des copropriétaires présents avaient refusé de signer la feuille de présence et de voter. Ils ne sont ni opposants ni défaillants et ne peuvent pas agir, même en invoquant l'expiration du mandat du syndic.
- Tribunal judiciaire de Paris, 8 sept. 2026, n° 24/07693 : le procès-verbal mentionnait une abstention, mais les formulaires de vote prouvaient un vote contre. Le copropriétaire est reconnu opposant et les résolutions sont annulées.
- Tribunal judiciaire de Versailles, 24 juin 2026, n° 25/05457 : le copropriétaire n'est opposant que pour les résolutions adoptées contre lesquelles il a voté, ou les résolutions rejetées pour lesquelles il a voté pour.
En pratique
- Avant l'assemblée, décidez de votre position sur chaque résolution. Si vous êtes en désaccord, votez contre plutôt que de vous abstenir.
- Si vous envisagez de contester toute l'assemblée, par exemple pour une convocation irrégulière, sachez qu'un seul vote pour vous fermera cette voie.
- En séance, faites noter votre vote contre et vos réserves au procès-verbal.
- Gardez une copie de votre formulaire de vote par correspondance et des consignes données à votre mandataire.
- À réception du procès-verbal, vérifiez ligne par ligne comment votre vote a été enregistré, puis consultez un avocat sans attendre : le délai est de deux mois.
Questions fréquentes
L'abstention vaut-elle un vote contre ?
Non, pas pour le droit de contester. Le copropriétaire qui s'est abstenu sur une résolution n'est ni opposant ni défaillant, et les tribunaux déclarent sa demande irrecevable. Si vous êtes en désaccord avec une résolution, votez contre.
J'ai voté pour une résolution qui a été rejetée : suis-je opposant ?
Oui. Vous vous êtes opposé à la décision prise, qui est le rejet. Vous pouvez donc contester ce rejet dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par exemple en invoquant un abus de majorité.
J'étais absent mais j'avais donné un pouvoir : suis-je défaillant ?
Non. Vous étiez représenté, et le vote de votre mandataire compte comme le vôtre. Si votre mandataire a voté contre, vous êtes opposant. S'il a voté pour, vous ne pouvez pas contester, même s'il n'a pas respecté vos consignes.
Le délai est-il le même pour l'opposant et le défaillant ?
Oui. Dans les deux cas, vous disposez de deux mois à compter de la notification du procès-verbal, que le syndic doit vous adresser. Le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée à votre domicile.
