Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
En juin 2026, les tribunaux ont souvent annulé des résolutions pour un défaut de convocation ou d'information avant le vote. Ils ont aussi annulé des assemblées convoquées par un syndic dont la nomination avait elle-même été annulée. Plusieurs actions ont en revanche été rejetées, car le copropriétaire n'avait pas la bonne qualité pour agir ou avait dépassé le délai de deux mois.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
Convocation reçue sans les documents ou sans les montants : le vote est-il valable ?
Les copropriétaires doivent recevoir avec la convocation les informations essentielles pour voter en connaissance de cause. Dans ces exemples, les tribunaux ont annulé des résolutions de travaux ou de marchés lorsque le nom de l'entreprise, le montant ou une pièce exigée manquait. Une information donnée après l'assemblée n'a pas réparé ce défaut.
- Tribunal judiciaire de Paris, 30 juin 2026, n° 23/12723 : Des résolutions sur un projet de réhabilitation modifié ont été annulées, faute d'une pièce exigée (l'attestation de non-recours) jointe à la convocation.
- Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, n° 22/15163 : Six résolutions de travaux de structure ont été annulées, car la convocation ne donnait pas clairement les informations essentielles pour un vote éclairé.
- Cour d'appel de Pau, 30 juin 2026, n° 25/00679 : Une résolution votée après une convocation reçue moins de vingt et un jours avant la réunion a été annulée, faute d'urgence en lien avec son objet.
- Tribunal judiciaire de Paris, 30 juin 2026, n° 24/09829 : Deux résolutions ont été annulées : la convocation avait été envoyée à l'ancien gestionnaire des lots, alors que le syndic connaissait le changement.
Mon syndic a été désigné par une assemblée annulée : ses convocations sont-elles valables ?
Quand l'assemblée qui a nommé un syndic est annulée, cette annulation joue comme si elle avait toujours existé. Le syndic n'avait alors plus le pouvoir de convoquer. Plusieurs tribunaux, dont la Cour de cassation, en ont tiré l'annulation de la convocation et de l'assemblée.
- Cour de cassation, 18 juin 2026, n° 24-19.231 : La Cour de cassation juge que le copropriétaire qui agit dans les deux mois n'a pas à prouver un préjudice.
- Tribunal judiciaire de Nîmes, 30 juin 2026, n° 25/00114 : Une assemblée convoquée par un syndic dont la désignation a ensuite été annulée a été annulée, sans examen des autres reproches.
- Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, n° 24/03726 : Une assemblée convoquée par un syndic privé de sa qualité par l'annulation rétroactive de sa désignation a été annulée.
- Tribunal judiciaire de Toulouse, 23 juin 2026, n° 26/01043 : Le juge des référés a annulé une convocation lancée par un ancien syndic après la nomination d'un administrateur provisoire.
Le vote a-t-il été organisé et compté correctement ?
Les juges vérifient la majorité exigée, le décompte des voix et le caractère distinct de chaque vote. Une erreur de forme dans le procès-verbal n'entraîne pas toujours l'annulation, si l'on peut reconstituer le sens du vote sans deviner. En revanche, un second vote qui reprend le premier, ou une question mal votée, conduit souvent à l'annulation.
- Tribunal judiciaire de Nice, 25 juin 2026, n° 23/00653 : Des résolutions sur la rénovation d'une piscine ont été annulées : elles mêlaient entretien et amélioration et exigeaient une majorité plus forte.
- Tribunal judiciaire de Marseille, 25 juin 2026, n° 23/08866 : Huit résolutions ont été annulées, car plusieurs cessions de parties communes distinctes avaient été soumises à un seul vote.
- Tribunal judiciaire de Tarascon, 26 juin 2026, n° 22/01405 : Un second vote a été jugé irrégulier, car deux entités sans existence juridique avaient été comptées parmi les présents.
- Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, n° 22/09743 : Deux résolutions ont été annulées, car le syndicat n'a pas prouvé que le sens des votes pouvait être reconstitué malgré les erreurs du procès-verbal.
Puis-je contester une décision pour laquelle j'ai voté ?
Seul un copropriétaire opposant (il a voté contre) ou défaillant (il était absent ou non représenté) peut demander l'annulation. Le délai est de deux mois et la procédure se fait par assignation, c'est-à-dire un acte d'huissier. Ces exemples montrent des actions rejetées ou limitées pour ces motifs.
- Tribunal judiciaire de Lille, 30 juin 2026, n° 25/06040 : Une action a été déclarée irrecevable : des copropriétaires présents, qui avaient refusé de voter, n'étaient ni opposants ni défaillants.
- Tribunal judiciaire de Versailles, 24 juin 2026, n° 25/05457 : Un copropriétaire qui a voté pour certaines résolutions ne peut pas demander l'annulation de toute l'assemblée, mais seulement de celles auxquelles il est opposant.
- Tribunal judiciaire de Dijon, 29 juin 2026, n° 25/02653 : Une action a été jugée tardive : une saisine par requête, au lieu d'une assignation, n'a pas arrêté le délai de deux mois.
Une majorité peut-elle imposer une décision à une minorité ?
Les tribunaux annulent parfois une décision de la majorité qu'ils jugent contraire à l'intérêt de la copropriété ou inégale entre copropriétaires. C'est ce qu'on appelle l'abus de majorité. Ils examinent aussi si une interdiction touchant l'usage d'un lot figure bien dans le règlement.
- Cour d'appel de Paris, 24 juin 2026, n° 21/20461 : En appel, le refus de laisser huit maisons se retirer de la copropriété a été annulé pour abus de majorité.
- Tribunal judiciaire de Grasse, 30 juin 2026, n° 24/05864 : Dans une petite copropriété en conflit, des résolutions reprises à l'identique après une première annulation ont été annulées pour abus de majorité.
- Tribunal judiciaire de Nice, 23 juin 2026, n° 24/03803 : Une interdiction des locations meublées de courte durée, votée à la majorité simple, a été annulée.
En pratique
- Syndics : joignez à la convocation les pièces exigées, le nom de l'entreprise, le montant et la nature exacte des travaux.
- Avant de convoquer, vérifiez que votre désignation n'est pas contestée en justice, car son annulation rétroactive peut faire tomber l'assemblée.
- Copropriétaires : notez votre vote et conservez la convocation et le procès-verbal, car votre qualité d'opposant dépend de votre vote.
- Respectez le délai de deux mois et agissez par assignation, jamais par simple requête.
- Faites voter séparément chaque question autonome et vérifiez la majorité exigée pour des travaux mêlant entretien et amélioration.
Questions fréquentes
Dans quel délai contester une décision d'assemblée ?
Le délai est de deux mois à partir de la notification du procès-verbal. Dans un jugement de juin, une notification qui ne reproduisait pas le texte de loi requis n'a pas fait courir ce délai. Ce sont des exemples, et chaque situation doit être examinée.
Puis-je contester si j'ai voté pour une résolution ?
En général non, car vous n'êtes pas opposant à cette résolution. Les juges ont rappelé que l'on peut contester seulement les décisions adoptées contre son vote, ou les refus pour lesquels on avait voté pour. Un copropriétaire absent peut aussi agir.
Une erreur dans le procès-verbal suffit-elle à tout annuler ?
Pas toujours. Si l'on peut reconstituer le sens des votes sans deviner, des tribunaux ont refusé l'annulation. C'est au syndicat de le prouver, et dans un cas il n'y est pas parvenu.
