Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Face à un immeuble qui se dégrade, vous pouvez saisir le juge des référés, la procédure rapide, pour obtenir une expertise judiciaire puis des travaux urgents, et agir contre le syndic ou le syndicat s'ils restent passifs. Tout dépend de vos preuves : sans constats précis et datés, le juge refuse l'urgence. Une récente affaire de copropriété dégradée à Marseille rappelle l'enjeu de ces recours.
Voir aussi notre page Référé expertise.
Quels recours avez-vous si l'immeuble se dégrade et que rien n'est fait ?
Commencez par alerter par écrit le syndic, qui administre l'immeuble et doit faire exécuter les travaux nécessaires à sa conservation. Si rien ne bouge, vous pouvez demander à ce que la question soit inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
Si le blocage persiste, le juge peut être saisi. Le référé est une procédure rapide devant le président du tribunal judiciaire, qui permet d'obtenir une mesure provisoire sans attendre un jugement sur le fond.
- Mise en demeure écrite adressée au syndic
- Demande d'inscription du point à l'ordre du jour
- Référé pour expertise ou pour travaux urgents
- Action au fond pour obtenir réparation du préjudice
Comment obtenir une expertise judiciaire ?
L'expertise judiciaire consiste à faire désigner par le juge un expert indépendant, chargé de constater les désordres, d'en rechercher les causes et de chiffrer les remèdes. Elle repose sur le code de procédure civile, qui permet de la demander avant tout procès lorsqu'on a un motif légitime de conserver ou d'établir une preuve.
Vous devez donc montrer que le litige est plausible et que l'expertise sera utile. Une clause qui prévoit seulement une expertise amiable n'empêche pas, en principe, de saisir le juge, comme l'illustre l'une des décisions ci-dessous.
Quelles preuves devez-vous réunir ?
Le juge ne retient l'urgence que si elle est démontrée. Une simple affirmation de fuites ou de fissures ne suffit pas.
- Photos et vidéos datées, prises à intervalles réguliers
- Constat de commissaire de justice sur les désordres
- Courriers et courriels au syndic, avec accusés de réception
- Procès-verbaux d'assemblée générale montrant les refus ou l'inaction
- Arrêtés municipaux de péril ou de mise en sécurité, rapports d'un bureau d'études
- Justificatifs de vos préjudices : frais de relogement, perte de loyers, factures
Que doit prouver le juge pour ordonner des travaux urgents ?
Le juge des référés peut ordonner des mesures lorsqu'il existe un danger imminent ou un trouble manifestement illicite, c'est-à-dire une situation qui viole clairement la règle. Il regarde la gravité du risque, son caractère actuel et l'inaction de ceux qui devaient agir.
Le syndic peut engager des travaux urgents sans respecter les délais habituels, mais il apprécie l'urgence à ses risques. Si le syndic reste inactif, le juge peut aussi, dans certains cas, désigner un administrateur provisoire chargé de redresser la gestion.
Qui peut-on mettre en cause : le syndic ou le syndicat ?
Le syndicat des copropriétaires, qui regroupe tous les copropriétaires, répond des dommages causés par le défaut d'entretien des parties communes. Le syndic, lui, peut engager sa responsabilité personnelle s'il a manqué à ses missions, par exemple en ne convoquant pas d'assemblée ou en ne faisant pas voter les travaux.
Attention aussi à la régularité des votes : une convocation qui n'indique pas le nom de l'entreprise, le montant et la nature des travaux expose les résolutions à l'annulation. Vous disposez d'un délai court pour contester une décision d'assemblée, à vérifier dès réception du procès-verbal.
Ce que disent les tribunaux
- Tribunal judiciaire de Lille, 13 mars 2026, n° 26/00281 : Le juge des référés a admis une expertise judiciaire malgré une clause d'expertise amiable, et accordé une provision pour le relogement lié à un arrêté de péril.
- Tribunal judiciaire de Toulouse, 18 juin 2026, n° 24/01675 : Le tribunal a rejeté une contestation de travaux dits urgents, mais a rappelé que l'urgence doit être prouvée et que le syndic l'apprécie à ses risques.
- Tribunal judiciaire de Paris, 25 juin 2026, n° 22/15163 : Six résolutions de travaux ont été annulées car la convocation ne donnait pas les informations essentielles pour voter en connaissance de cause.
- Tribunal judiciaire de Toulouse, 23 juin 2026, n° 26/01043 : Après la carence d'un syndic, un administrateur provisoire a été désigné et le juge a annulé une convocation émise par une personne sans pouvoir.
En pratique
- Documentez les désordres sans attendre : photos datées, constat de commissaire de justice.
- Écrivez au syndic en recommandé pour demander les travaux et conservez les preuves d'envoi.
- Demandez l'inscription du sujet à la prochaine assemblée et conservez le procès-verbal.
- Vérifiez les convocations et décisions d'assemblée, et notez les délais pour les contester.
- Si le danger est réel ou si rien ne bouge, consultez un avocat pour saisir le juge des référés.
- Chiffrez vos préjudices et gardez tous les justificatifs.
Questions fréquentes
Peut-on agir seul contre la copropriété ?
Oui, chaque copropriétaire peut saisir le juge pour défendre ses droits, y compris contre le syndicat ou le syndic. Un avocat est utile pour choisir la bonne procédure et constituer le dossier. La représentation peut être obligatoire selon la juridiction saisie.
Combien de temps dure un référé ?
Le référé est conçu pour aller vite, souvent en quelques semaines, mais le délai varie selon les tribunaux. En cas de danger imminent, la demande doit insister sur l'urgence. L'expertise elle-même peut ensuite durer plusieurs mois.
Qui paie l'expertise ?
Le juge fixe une provision à verser à l'expert, généralement par la partie qui demande l'expertise. Le coût définitif peut ensuite être mis à la charge de la partie jugée responsable. Les frais sont à anticiper dès le départ.