Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
En janvier 2026, plusieurs tribunaux ont annulé des assemblées faute de respect des règles de convocation ou parce que le syndic n'avait plus de mandat valable. D'autres décisions rappellent qu'une assemblée ne peut pas, sans l'accord de tous, restreindre l'usage du lot privé d'un copropriétaire. Ces exemples montrent des tendances, pas des règles valables dans tous les cas.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
Ma convocation est arrivée en retard ou n'est pas régulière
Plusieurs tribunaux ont annulé des assemblées dont la convocation ne respectait pas les délais ou ne venait pas de la bonne personne. Le délai de 21 jours (ou le délai plus long prévu par le règlement) est strict. Dans certains cas, le copropriétaire n'a pas eu à prouver qu'il avait subi un préjudice.
- Tribunal judiciaire de Pontoise, 20 janv. 2026, n° 23/06114 : Une assemblée convoquée par le président du conseil syndical, sans mise en demeure préalable du syndic et sans respecter le délai, a été annulée sans que le copropriétaire ait à prouver un préjudice.
- Tribunal judiciaire de Paris, 16 janv. 2026, n° 23/11982 : Une convocation reçue moins de 21 jours avant la réunion entraîne l'annulation, même si l'assemblée a repris les mêmes décisions plus tard, tant que cette seconde assemblée peut encore être contestée.
- Tribunal judiciaire de Paris, 16 janv. 2026, n° 23/08285 : Des cambriolages survenus dix mois plus tôt n'ont pas été jugés assez urgents pour raccourcir le délai de convocation.
- Tribunal judiciaire de Paris, 20 janv. 2026, n° 23/00048 : Un copropriétaire qui convoque l'assemblée pour désigner un syndic ne peut y ajouter d'autres sujets : l'assemblée a été annulée.
Mon syndic avait-il encore le droit de convoquer l'assemblée ?
Quand la nomination ou le renouvellement d'un syndic est annulé par un juge, cette annulation joue en arrière. Les assemblées qu'il a ensuite convoquées peuvent alors être annulées, car il n'avait plus de mandat, c'est-à-dire de pouvoir régulier d'agir. Les juges ont suivi cette logique dans plusieurs dossiers.
- Tribunal judiciaire de Strasbourg, 21 janv. 2026, n° 24/07227 : Une assemblée convoquée par un syndic dont la nomination venait d'être annulée a été annulée, même si le jugement n'avait pas été signifié.
- Tribunal judiciaire de Montpellier, 22 janv. 2026, n° 24/03632 : L'assemblée suivant un renouvellement de syndic annulé a été annulée ; la demande de nommer un administrateur provisoire a été rejetée, car elle relève d'une autre procédure.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 28 janv. 2026, n° 22/09582 : Après l'annulation de l'assemblée qui avait nommé le syndic, la cour a annulé l'assemblée suivante, sauf la première résolution.
- Tribunal judiciaire de Meaux, 15 janv. 2026, n° 23/00811 : Dans une copropriété neuve, la convocation émise par un syndic sans mandat de l'assemblée a entraîné l'annulation de l'assemblée et de toutes ses résolutions.
L'assemblée peut-elle limiter l'usage de mon lot ou supprimer un équipement dont j'ai besoin ?
Plusieurs décisions rappellent qu'une assemblée ne peut pas, à une simple majorité, modifier l'usage d'un lot privé ou les droits de jouissance acquis. Il faut alors l'accord de tous, ou au moins celui du copropriétaire concerné selon les cas. Les juges ont aussi parfois exigé des majorités renforcées pour des actes plus lourds.
- Tribunal judiciaire de Nice, 20 janv. 2026, n° 24/00848 : Une résolution qualifiant la location meublée de courte durée d'usage commercial interdit a été annulée, car elle avait été votée à la majorité simple.
- Tribunal judiciaire de Paris, 15 janv. 2026, n° 23/08714 : Une restriction des activités de bar et de restaurant, déclarée adoptée à tort, a été annulée ; le syndic ne pouvait pas la corriger comme une simple erreur matérielle.
- Tribunal judiciaire de Paris, 27 janv. 2026, n° 23/15137 : Des résolutions déclarant caducs les droits de jouissance d'un restaurant sur une partie de la cour ont été annulées.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 28 janv. 2026, n° 23/03746 : La suppression du dernier WC commun, indispensable à l'usage de deux mansardes, exigeait l'unanimité : la résolution a été annulée.
- Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janv. 2026, n° 24/02175 : Une servitude de passage adoptée à 663/1000es, alors qu'il fallait les deux tiers des voix, a été annulée.
Le déroulement de l'assemblée ou le procès-verbal est-il irrégulier ?
Les règles de tenue de la séance sont prises au sérieux, en particulier celles du règlement de copropriété. Un procès-verbal incomplet peut aussi poser problème si l'on ne peut plus savoir comment chacun a voté. En revanche, une question qui n'a pas été soumise au vote n'est pas une décision et ne peut pas être contestée.
- Tribunal judiciaire de Paris, 30 janv. 2026, n° 24/14133 : Une assemblée avec un seul scrutateur, qui était aussi président, a été annulée, car le règlement en exigeait deux.
- Tribunal judiciaire de Montpellier, 22 janv. 2026, n° 23/03618 : Une assemblée tenue uniquement par correspondance, hors période dérogatoire liée à la crise sanitaire, a été annulée sans preuve de préjudice.
- Tribunal judiciaire de Paris, 15 janv. 2026, n° 22/11845 : Une assemblée a pu continuer après le départ du syndic, mais elle a été annulée car les votes par correspondance n'étaient pas repris au procès-verbal.
- Tribunal judiciaire de Toulon, 19 janv. 2026, n° 22/03114 : Les résolutions qui n'avaient pas été soumises au vote ont été déclarées impossibles à contester, tandis que plusieurs résolutions votées ont été annulées.
Les documents étaient-ils disponibles et les délais de recours sont-ils respectés ?
Des factures manquantes avant l'assemblée peuvent faire annuler les votes concernés. Les délais pour agir restent surveillés de près. Un nouveau procès-verbal complet peut aussi rouvrir un délai de contestation.
- Tribunal judiciaire de Paris, 15 janv. 2026, n° 23/01854 : Les résolutions sur des travaux et des réaffectations de dépenses ont été annulées, faute de factures tenues à disposition avant l'assemblée.
- Tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, 15 janv. 2026, n° 24/00839 : Un second procès-verbal complet, notifié avec la mention du délai de recours, a fait courir un nouveau délai de deux mois.
En pratique
- Envoyez ou faites envoyer la convocation avec une marge sur le délai de 21 jours, ou sur celui du règlement s'il est plus long.
- Avant de convoquer une assemblée, vérifiez que le mandat du syndic n'a pas été annulé ou contesté en justice.
- Relisez le règlement de copropriété : composition du bureau, scrutateurs et modalités de tenue doivent y être respectées.
- Tenez les factures et pièces justificatives à disposition, et indiquez dans la convocation où et quand les consulter.
- Si vous contestez une décision, agissez dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal et vérifiez que vous étiez opposant ou défaillant.
Questions fréquentes
Dois-je prouver un préjudice pour faire annuler une assemblée ?
Pas toujours. En janvier 2026, des tribunaux ont annulé des assemblées sans exiger de préjudice, notamment pour un délai de convocation non respecté ou une assemblée tenue seulement par correspondance. Chaque situation dépend toutefois des faits.
Une question de l'ordre du jour non votée peut-elle être contestée ?
Dans les exemples du mois, non. Un tribunal a jugé qu'une question non soumise au vote n'est pas une décision d'assemblée. Elle ne peut donc pas être contestée en tant que telle.
Qui peut contester une résolution ?
En principe, il s'agit des copropriétaires qui ont voté contre ou qui étaient absents, dans un délai de deux mois. Des tribunaux ont déclaré irrecevables des demandes de copropriétaires qui avaient voté pour ou qui n'étaient ni opposants ni défaillants.
