Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
La cour d'appel confirme le refus d'ordonner en référé, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, des travaux de toiture au syndicat des copropriétaires. Elle retient deux contestations sérieuses : la qualification de la toiture, partie commune ou privative, et la scission de la copropriété votée, exécutoire et en cours de réalisation. L'arrêt montre qu'une scission décidée en assemblée générale peut paralyser une demande de travaux urgente devant le juge des référés.
Cette décision complète notre page Scission de copropriété.
I. Une demande de travaux écartée en référé pour contestation sérieuse
A. Une demande de condamnation du syndicat à réparer une toiture à l'origine d'infiltrations
Le propriétaire d'un local commercial subissait des infiltrations récurrentes en provenance de la toiture. Une expertise judiciaire avait relevé l'absence d'étanchéité par vétusté et l'urgence d'un remplacement de la couverture après désamiantage.
Le copropriétaire demandait au juge des référés de condamner le syndicat des copropriétaires à exécuter ces travaux sous astreinte, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile. Cet article permet d'ordonner l'exécution d'une obligation de faire lorsque son existence n'est pas sérieusement contestable.
Le syndicat opposait deux arguments :
- la toiture serait une partie privative, car chaque local dispose d'une couverture matériellement détachable des autres ;
- la scission de la copropriété avait été votée, ce qui faisait obstacle à la demande.
B. Deux contestations sérieuses retenues par la cour
La cour constate d'abord que la qualification de la toiture suppose d'interpréter les articles 3 et 4 du règlement de copropriété. Le premier ne vise pas expressément la toiture parmi les parties communes. Le second définit les parties privatives comme réservées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire. Cette interprétation relève d'une contestation sérieuse.
Elle adopte ensuite les motifs du premier juge sur la scission. Celui-ci avait relevé que les modalités de la scission, votée les 22 juillet 2024 et 2 septembre 2025, étaient en cours et retardées par la résistance du demandeur. Il avait retenu que l'obligation de faire pesant sur un syndicat dont la dissolution est décidée se heurtait à une contestation sérieuse. La cour juge que cette obligation :
dont la dissolution est décidée par des résolutions d'assemblée générale qui sont exécutoires et en cours depuis plus d'une année, se heurte à une contestation sérieuse.
La demande est rejetée et l'ordonnance confirmée.
II. Une solution propre au référé, dont la portée reste limitée
A. Un obstacle procédural fondé sur une scission décidée mais non achevée
L'arrêt ne juge pas que la scission supprime l'obligation d'entretenir les parties communes. Il juge seulement que, devant le juge des référés, l'existence de cette obligation est sérieusement contestable.
Plusieurs éléments pèsent dans l'appréciation de la cour :
- la scission a été votée à la majorité de 807/1000 ;
- les résolutions sont exécutoires et en cours de mise en oeuvre depuis plus d'un an ;
- le demandeur est présenté comme ayant retardé les opérations.
Le demandeur soutenait que les délibérations étaient contestées judiciairement et que le règlement antérieur s'appliquait jusqu'à l'achèvement de la scission. La cour ne répond pas à ces arguments, sauf par l'adoption des motifs du premier juge.
B. Des questions laissées au juge du fond
L'arrêt ne dit pas si la toiture est commune ou privative. Il ne se prononce ni sur la validité des délibérations de scission, ni sur le moment où le syndicat sera dissous, ni sur le sort de l'obligation d'entretien pendant la scission.
Le demandeur est renvoyé à se pourvoir ainsi qu'il avisera, selon l'ordonnance confirmée. Sa demande reste donc ouverte devant le juge du fond. La cour ne tranche pas non plus l'urgence, qui était contestée.
L'arrêt met en outre à la charge du demandeur 2 000 euros au titre de l'article 700 pour la première instance et l'appel, ainsi que les dépens d'appel.
En pratique
Copropriétaires, investisseurs et promoteurs. Avant d'agir en référé pour obtenir des travaux, vérifiez la qualification de l'ouvrage dans le règlement de copropriété. Si les stipulations sont silencieuses ou ambiguës, la contestation sérieuse est probable. Suivez l'état d'avancement de toute scission votée et conservez les preuves de vos démarches. Envisagez une action au fond si la contestation porte sur le règlement ou sur les délibérations. La résistance aux opérations de scission peut vous être reprochée.
Syndics et conseils syndicaux. Documentez l'état d'avancement de la scission : dates des votes, caractère exécutoire des résolutions, opérations restantes et obstacles rencontrés. Appuyez la qualification des parties sur le règlement et sur les éléments matériels, tels que l'indépendance des couvertures. Cet arrêt rejette une demande de travaux en référé, il n'établit pas que le syndicat est dispensé d'entretenir les parties communes.
Questions fréquentes
Une scission de copropriété votée empêche-t-elle d'obtenir des travaux en référé ?
Pas automatiquement. Dans cet arrêt, la cour juge que la dissolution du syndicat, décidée par des résolutions exécutoires et en cours depuis plus d'un an, crée une contestation sérieuse. Le juge des référés ne peut alors pas condamner le syndicat à réaliser les travaux.
Le juge des référés peut-il dire si une toiture est commune ou privative ?
Pas lorsque la qualification suppose d'interpréter le règlement de copropriété. Ici, les articles 3 et 4 ne visaient pas expressément la toiture. La cour y voit une contestation sérieuse, qui échappe au juge des référés et relève du juge du fond.
Que devient la demande de travaux après un rejet en référé ?
Le rejet n'est pas un jugement sur le fond. L'ordonnance confirmée renvoie le demandeur à se pourvoir ainsi qu'il avisera. Il peut donc saisir le juge du fond. La cour ne tranche ni la qualification de la toiture ni l'obligation d'entretien du syndicat.
