Supprimer le gardien ou fermer sa loge : quelle majorité en assemblée générale ?

La consultation

Dans le cadre d'un vaste projet de réhabilitation, la copropriété envisageait de démolir le bâtiment qui abrite la loge du gardien. Une note diffusée aux copropriétaires présentait la fermeture temporaire de la loge comme légitime, compte tenu de l'ampleur des travaux, et proposait de remplacer le gardien par une entreprise de services pendant le chantier. La question de la suppression définitive du poste était également évoquée.

Le client du cabinet voulait savoir à quelle majorité ces décisions pouvaient être prises, et s'il pouvait les contester.

Ce que l'examen des pièces a révélé

Le règlement de copropriété confiait au gardien des missions qui dépassaient l'entretien des parties communes : surveillance des entrées, garde des clés des locaux communs, visite des appartements loués. Il lui reconnaissait aussi le droit à un logement gratuit dans les locaux réservés à cet effet. Le règlement comportait enfin une clause d'habitation bourgeoise, qui réserve l'immeuble principalement à l'habitation.

L'analyse du cabinet

La suppression du poste : double majorité, ou unanimité

L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix) la suppression du poste de gardien et la vente de la loge lorsqu'elle appartient au syndicat. Mais lorsque, en vertu du règlement de copropriété, la suppression du service porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, elle ne peut être décidée qu'à l'unanimité.

Des missions de gardiennage étendues et une clause d'habitation bourgeoise sont précisément les éléments que retiennent les juges pour considérer que le gardien participe à la destination de l'immeuble. Le tribunal judiciaire de Paris l'a jugé dans une affaire comparable (TJ Paris, 23 févr. 2024, n° 21/13907). Dans ce dossier, la suppression définitive du poste exigeait donc l'unanimité.

La fermeture « temporaire » de la loge n'est pas anodine

Aucune décision publiée ne fixe la majorité applicable à une fermeture temporaire de la loge pendant des travaux. Le caractère commun de la loge ne suffit pas, à lui seul, à rendre cette fermeture légitime. Lorsqu'une décision modifie l'accès à un service ou à un équipement commun dont bénéficient les copropriétaires, elle peut toucher aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et appeler les mêmes règles que la suppression.

Deux conséquences pratiques sont souvent oubliées :

• la fermeture de la loge ne met pas fin au contrat de travail du gardien en poste : le remplacer par une entreprise de services ferait coexister deux charges ;
• si le règlement lui accorde un logement gratuit, le syndicat devra le reloger pendant la durée des travaux.

Le conseil du cabinet

• Relire le règlement de copropriété : missions du gardien, logement de fonction, clause d'habitation bourgeoise. Ce sont ces stipulations qui déterminent la majorité applicable.
• Exiger un vote distinct sur la fermeture de la loge et sur le sort du poste, plutôt qu'une décision noyée dans le vote global des travaux.
• Voter contre si la décision est soumise à une majorité insuffisante, puis agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Tout copropriétaire peut demander l'annulation d'une résolution contraire au règlement de copropriété.

Ce qu'il faut retenir

• La suppression du poste de gardien relève en principe de la double majorité de l'article 26.
• Elle exige l'unanimité lorsque, d'après le règlement, elle porte atteinte à la destination de l'immeuble ou à la jouissance des parties privatives.
• Une fermeture présentée comme temporaire doit être examinée avec la même attention.