Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Le cabinet a été consulté par un copropriétaire dont le lot comprenait un petit local annexe situé dans le bâtiment que la copropriété projetait de démolir puis de reconstruire. Sans son accord, une telle décision est exposée à l'annulation, quelle que soit la majorité réunie en assemblée générale.
Voir aussi notre page Nullité d'assemblée générale.
La consultation
Un ensemble immobilier ancien réunit deux types de constructions : un bâtiment collectif et plusieurs maisons individuelles. Face à l'importance des travaux de réhabilitation, la copropriété envisage de confier l'opération à un promoteur, rémunéré par la cession de droits à construire. Le projet prévoit de démolir le bâtiment collectif, puis de le reconstruire en plus grand.
Le client du cabinet possède une maison. Son lot comprend aussi un local annexe, du type cave, cellier ou casier, qui se trouve matériellement dans le bâtiment collectif. Il voulait savoir si la copropriété pouvait voter la démolition sans lui.
Ce que l'examen des pièces a révélé
Le règlement de copropriété range expressément ces locaux annexes parmi les parties privatives, et la désignation du lot du client les mentionne. Le local est donc une partie privative de son lot, même s'il se situe dans un autre bâtiment que sa maison.
La démolition du bâtiment collectif entraînerait sa disparition, comme celle des appartements du bâtiment, de tous les autres locaux annexes et de l'entrée commune à l'ensemble de la résidence. Tous les lots étaient donc touchés, d'une manière ou d'une autre.
L'analyse du cabinet
L'accord du copropriétaire concerné est nécessaire
L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 pose une limite que nulle majorité ne peut franchir : l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Supprimer un local privatif va au-delà d'une simple modification. La décision ne peut donc être valablement prise qu'avec l'accord du copropriétaire concerné. Lorsque tous les lots sont touchés, cela revient en pratique à exiger l'unanimité.
L'argument des « travaux d'intérêt collectif » ne tient pas
On avance parfois l'article 9 de la loi, selon lequel un copropriétaire ne peut s'opposer à des travaux d'intérêt collectif régulièrement votés, même sur ses parties privatives. Mais ce texte ne vise que des travaux qui n'altèrent pas durablement l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives. Une démolition ne se contente pas d'affecter le local : elle le supprime. Le tribunal judiciaire de Paris a jugé qu'une assemblée générale excède ses pouvoirs en votant la destruction d'une partie privative contre l'avis de son propriétaire (TJ Paris, 7 mai 2024, n° 19/10168).
La reconstruction pose d'autres questions
Un tel projet modifie aussi la consistance des lots et la répartition des tantièmes : il faudra un modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, qui obéit à ses propres règles de majorité. Chaque décision doit être votée à la bonne majorité, faute de quoi elle est exposée à l'annulation.
Le point de vigilance : le délai de deux mois
L'accord du copropriétaire ne protège que celui qui s'en prévaut à temps. La Cour de cassation juge qu'à défaut de recours dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, la décision devient définitive, même lorsqu'elle porte atteinte aux droits d'un copropriétaire sur ses parties privatives (Cass. 3e civ., 12 janv. 2022, n° 20-20.363). Un copropriétaire qui laisse passer ce délai perd le bénéfice de la règle.
Le conseil du cabinet
- Voter contre la résolution qui décide la démolition, et faire acter au procès-verbal que le lot comprend une partie privative située dans le bâtiment concerné.
- Vérifier la convocation et la notification : lorsque le lot appartient à une société, c'est elle qui doit être convoquée et recevoir le procès-verbal, et non son dirigeant à titre personnel.
- Agir dans les deux mois de la notification du procès-verbal, devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, si la résolution est adoptée sans l'accord du copropriétaire.
- Rester ouvert à la négociation : être favorable à des travaux d'ampleur n'oblige pas à accepter n'importe quelles conditions. L'accord nécessaire du copropriétaire lui donne un poids réel pour discuter du projet.
Ce qu'il faut retenir
- Une cave, un cellier ou un casier rattaché à un lot est une partie privative, même s'il se trouve dans un autre bâtiment.
- L'assemblée générale ne peut pas imposer sa suppression sans l'accord de son propriétaire.
- Ce droit se perd si l'on n'agit pas dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Questions fréquentes
La copropriété peut-elle démolir ma cave pour faire des travaux ?
Pas sans votre accord, si la cave est une partie privative de votre lot. L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification de la destination ou de la jouissance de ses parties privatives (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Une démolition va au-delà.
Des travaux d'intérêt collectif ne s'imposent-ils pas à tous ?
Seulement s'ils n'altèrent pas durablement l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). Ce n'est pas le cas d'une démolition, qui fait disparaître le local.
Que se passe-t-il si je ne conteste pas la décision ?
Passé le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, la décision devient définitive, même si elle porte atteinte à vos parties privatives. Il faut donc agir dans ce délai, par une assignation du syndicat des copropriétaires.
