Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Le tribunal judiciaire a annulé six résolutions d'une assemblée générale qui portaient sur un projet de scission de copropriété. Il retient le non-respect du délai de convocation de 21 jours de l'article 9 du décret du 17 mars 1967, preuve qui incombait au syndicat des copropriétaires. En pratique, la régularité de la convocation conditionne tout vote de scission, avant même l'examen des conditions de fond.
Cette décision complète notre page Scission de copropriété.
I. L'annulation des résolutions de scission pour violation du délai de convocation
A. Une contestation fondée sur la convocation, l'abus de majorité et les conditions de la scission
Treize copropriétaires, propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires. Ils demandaient l'annulation des résolutions n° 9 à 14 d'une assemblée générale du 28 mars 2024. Ces résolutions concernaient le projet de scission présenté par la société propriétaire du lot n° 41.
Les demandeurs invoquaient plusieurs moyens :
- une convocation envoyée hors du délai de 21 jours ;
- un abus de majorité ;
- le non-respect des conditions de l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- une majorité insuffisante, la scission devant selon eux relever de l'article 26 ;
- la présence d'un expert immobilier venu soutenir le projet.
Le syndicat des copropriétaires opposait l'absence de sanction de nullité, l'absence de grief et un formalisme excessif.
B. Un délai de convocation sanctionné sans preuve d'un grief, la charge de la preuve pesant sur le syndicat
Le tribunal rappelle que la convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu au règlement de copropriété. Il qualifie ce délai de délai de réflexion, de consultation et de concertation.
Le non-respect de ce délai, même d'un jour, entraîne selon lui la nullité de l'assemblée :
sans qu’il ne soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation.
La preuve de la régularité des convocations pèse sur le syndicat des copropriétaires. Or il n'a produit aucun justificatif des convocations. Les demandeurs versaient en outre un courrier recommandé d'un membre du conseil syndical, daté du 26 mars 2024 et reçu le 28 mars 2024, alertant le syndic sur le non-respect du délai. Le tribunal juge le délai non respecté.
Il annule les six résolutions sans examiner les autres moyens, notamment ceux tirés de l'article 28 et de l'abus de majorité.
II. Une solution centrée sur la régularité de la convocation, qui laisse ouverte la question de fond de la scission
A. Des moyens écartés qui limitent les défenses du syndicat
Le tribunal écarte plusieurs défenses du syndicat des copropriétaires :
- La présence à l'assemblée : elle ne prive pas le copropriétaire de la faculté d'invoquer le non-respect du délai, pour les décisions qu'il conteste en qualité d'opposant.
- Le formalisme excessif : l'article 9 du décret protège le droit de chaque copropriétaire de participer de manière éclairée à l'assemblée. Il ne s'agit pas d'une règle de procédure judiciaire. Le contrôle de conventionnalité au regard de l'article 6 § 1 de la Convention européenne ne joue donc pas.
- Le délai de deux mois de l'article 42 : le syndicat n'a pas justifié des dates de notification du procès-verbal à chaque demandeur. Le moyen échoue.
B. Une recevabilité réservée aux opposants et des questions de fond non tranchées
Seuls les opposants ou défaillants peuvent agir. Le copropriétaire abstentionniste n'est pas un opposant. Deux demandeurs, abstenus sur les résolutions n° 12 et 14, sont déclarés irrecevables sur ces seules résolutions. Ces résolutions sont toutefois annulées à la demande des autres demandeurs.
Le procès-verbal mentionnait deux copropriétaires comme abstentionnistes sur la résolution n° 10. Leurs formulaires de vote par correspondance ont établi qu'ils avaient voté contre. Leur qualité d'opposants est reconnue.
Le jugement ne dit rien des points de fond suivants :
- la majorité applicable à la scission, article 25 ou article 26 ;
- l'abus de majorité ;
- les conditions de l'article 28 ;
- la présence d'un expert à l'assemblée.
Le jugement ne valide donc pas le projet de scission et ne le condamne pas sur le fond. Un nouveau vote régulier reste possible. Le jugement est susceptible d'appel.
En pratique
Copropriétaires, investisseurs ou promoteurs demandant la scission. Vérifiez que la convocation parvient aux copropriétaires au moins 21 jours avant l'assemblée, ou le délai plus long du règlement de copropriété. Le décompte part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Conservez les justificatifs d'envoi. Une convocation tardive peut faire annuler l'ensemble des résolutions, même bien préparées sur le fond.
Opposants au projet : votez expressément contre. Vérifiez la mention de votre vote au procès-verbal. Conservez vos formulaires de vote par correspondance. Agissez dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal.
Syndics et conseils syndicaux. Conservez les preuves de chaque convocation : la charge de la preuve pèse sur le syndicat. Traitez sans délai toute alerte sur un retard d'envoi. Conservez les dates de notification du procès-verbal à chaque copropriétaire. Contrôlez la retranscription des votes, notamment les votes par correspondance.
Questions fréquentes
Une convocation envoyée un jour trop tard suffit-elle à annuler une assemblée votant une scission ?
Oui, selon ce jugement. Le non-respect du délai de 21 jours, même d'un seul jour, entraîne la nullité de l'assemblée. Le copropriétaire n'a pas à prouver un grief. Le tribunal a ainsi annulé les six résolutions relatives au projet de scission sans examiner les autres moyens.
Qui doit prouver que la convocation a été envoyée à temps ?
Le syndicat des copropriétaires. Le tribunal juge que la charge de la preuve de la régularité des convocations pèse sur lui, et non sur le copropriétaire qui invoque l'article 9 du décret du 17 mars 1967. Dans cette affaire, le syndicat n'a produit aucun justificatif des convocations.
Un copropriétaire présent à l'assemblée peut-il invoquer la convocation tardive ?
Oui. Sa présence ne le prive pas de cette faculté, à condition qu'il ait la qualité d'opposant pour les décisions contestées. Un copropriétaire qui s'est abstenu n'est pas un opposant et ne peut pas contester ces décisions, comme l'illustrent les deux demandeurs déclarés irrecevables sur deux résolutions.
