Par Me David Goldstein, avocat au barreau de Paris
Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire déclare irrecevable l'action d'un syndicat des copropriétaires issu d'une scission seulement de fait. Il applique les articles 27 et 28 de la loi du 10 juillet 1965 : sans vote de l'assemblée générale du syndicat initial, la scission n'existe pas, et le syndicat ne tient aucune personnalité civile de la gestion séparée. Cette solution rappelle qu'une gestion distincte, même durable, ne remplace pas la procédure légale.
Cette décision complète notre page Scission de copropriété.
I. Une scission non votée par le syndicat initial ne crée aucun syndicat doté de la personnalité civile
A. Une fin de non-recevoir tirée du défaut de capacité d'ester en justice
Un syndicat des copropriétaires d'une résidence assignait en réparation d'un préjudice chiffré à plus de 86 000 euros la société, ancien syndic de l'autre résidence. La société soulevait une fin de non-recevoir : le demandeur n'existait pas juridiquement, car un seul syndicat, issu du règlement de copropriété de 1966, couvrait les deux bâtiments.
Le demandeur invoquait la gestion séparée des deux résidences :
- deux syndics distincts ;
- des assemblées générales propres à chaque bâtiment ;
- un compte bancaire dédié.
Il reprochait aussi au syndic de n'avoir pas soumis de projet de scission en bonne et due forme avant d'organiser une scission en fait.
Le juge de la mise en état, compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir, examine la personnalité civile du demandeur au regard de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
B. Une règle : la scission suppose une décision de l'assemblée générale du syndicat initial
Le juge constate que le règlement de copropriété de 1966 constitue un syndicat unique, doté de la personnalité civile, pour les deux immeubles. Il relève les assemblées séparées, les deux syndics et le vote de principe en faveur de la scission par la seule résidence demanderesse, le 18 janvier 2023.
Il rappelle toutefois qu'au titre de l'article 28, la scission doit être approuvée par l'assemblée générale initiale. Or la majorité des copropriétaires de l'ensemble immobilier ne l'a jamais approuvée. Il en déduit :
« la scission n’est jamais formellement intervenue »
Le demandeur ne peut donc tirer sa personnalité juridique d'une scission qui ne peut résulter d'une situation de fait.
II. Une solution qui sécurise la procédure de scission et réserve la voie du syndicat secondaire
A. Des conséquences concrètes sur le droit d'agir en justice
La décision déclare l'action irrecevable, sans examen du fond de la demande indemnitaire. Le demandeur est condamné aux dépens et à verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, alors que la société en demandait 2 000.
Elle montre qu'une gestion autonome, même ancienne et documentée, ne confère ni personnalité civile ni qualité à agir. L'action doit être exercée par le syndicat existant en droit, ici le syndicat initial.
Le juge ne se prononce pas sur le grief tiré de la turpitude du syndic. Il ne dit pas non plus si l'action aurait pu être engagée par le syndicat initial.
B. Des limites : l'écart avec le syndicat secondaire et les points non tranchés
Le juge examine ensuite l'article 27 : un syndicat secondaire suppose une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment, statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires de cette assemblée. Le demandeur ne justifiait d'aucune assemblée spéciale ayant constitué un tel syndicat. Cette qualification est donc écartée.
La décision ne règle pas :
- le sort des actes accomplis ou des dettes nées pendant la gestion séparée ;
- les conséquences d'un refus de l'assemblée du syndicat initial ;
- la régularisation éventuelle d'une scission.
Il s'agit d'une décision de juge de la mise en état, rendue en premier ressort.
En pratique
Copropriétaires, investisseurs, promoteurs. Avant d'agir au nom d'une résidence autonome, vérifiez que la scission a été votée par l'assemblée générale du syndicat initial dans les conditions de l'article 28. Un vote de la seule résidence concernée ne suffit pas. Demandez l'inscription de la question à l'ordre du jour du syndicat initial et conservez le procès-verbal. À défaut de scission, vérifiez qu'un syndicat secondaire a été constitué en assemblée spéciale. Sinon, l'action doit être portée par le syndicat initial.
Syndics et conseils syndicaux. Une gestion séparée de fait expose à un défaut de qualité pour agir. Si deux bâtiments sont administrés distinctement, soumettez à l'assemblée générale du syndicat initial une demande de scission ou de syndicat secondaire, avec les conditions matérielles, juridiques et financières. Vérifiez le règlement de copropriété avant tout recours : il indique quel syndicat a la personnalité civile.
Questions fréquentes
Une gestion séparée de deux bâtiments vaut-elle scission de copropriété ?
Non. Le tribunal juge que la scission ne peut résulter d'une situation de fait. Deux syndics, des assemblées distinctes et un compte propre ne suffisent pas : l'assemblée générale du syndicat initial doit approuver la scission conformément à l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965.
Le vote des copropriétaires d'un seul bâtiment suffit-il à scinder la copropriété ?
Non. Dans cette affaire, les copropriétaires d'une résidence avaient approuvé le principe de la scission, mais l'assemblée générale de l'ensemble immobilier ne l'a jamais fait. Le juge en déduit que la scission n'est jamais formellement intervenue et que le syndicat demandeur n'avait pas d'existence juridique propre.
Un syndicat des copropriétaires non issu d'une scission peut-il agir en justice comme syndicat secondaire ?
Seulement s'il prouve sa constitution comme syndicat secondaire. Le juge exige une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment, ayant approuvé cette constitution. Faute de preuve, le syndicat ne justifie ni de sa personnalité civile ni de sa capacité d'ester en justice, et sa demande est irrecevable.
