Un immeuble va se construire à côté de chez vous : à quoi sert l'expert avant travaux ?

Pourquoi recevez-vous une assignation alors que vous n'avez rien fait ?

Un promoteur ou un particulier va démolir, terrasser ou construire à côté de chez vous. Avant de commencer, il saisit le juge des référés du tribunal judiciaire. Il lui demande de nommer un expert chargé de dresser l'état des immeubles voisins. Vous recevez alors une assignation par commissaire de justice (l'ancien huissier). Le mot fait peur, mais personne ne vous reproche quoi que ce soit.

Cette demande repose sur l'article 145 du code de procédure civile. Ce texte permet de faire établir une preuve avant tout procès, lorsqu'il existe un motif légitime. Ici, le motif est simple : un chantier important peut abîmer les bâtiments proches, et chacun a intérêt à savoir dans quel état ils étaient au départ. Le juge ne tranche aucune responsabilité à ce stade. Il organise seulement le constat.

Que fait concrètement l'expert ?

L'expert convoque toutes les parties à une réunion sur place. Il visite les immeubles voisins, souvent les caves, les cages d'escalier, les façades, les murs mitoyens et certains appartements. Il note et photographie les fissures existantes, les traces d'humidité, les défauts d'aplomb. Selon la mission fixée par le juge, il peut aussi :

• revenir pendant le chantier, à chaque phase sensible (démolition, terrassement, fondations)
• constater tout nouveau désordre signalé par un voisin et donner son avis sur sa cause
• suivre les vibrations ou les mouvements du sol avec des capteurs
• faire un dernier état des lieux à la fin des travaux.

Son rapport devient la référence commune. Il est opposable à tous ceux qui ont été appelés à la procédure : en général le maître d'ouvrage et les voisins, et aussi les entreprises et leurs assureurs s'ils ont été mis en cause.

Pourquoi c'est aussi dans votre intérêt

Sans état des lieux préalable, la discussion après le chantier est toujours la même. Le voisin montre une fissure, le constructeur répond qu'elle était déjà là. Le constat contradictoire coupe court à ce débat. Une fissure qui n'apparaît pas dans le rapport initial et qui se révèle pendant les travaux sera beaucoup plus facile à rattacher au chantier.

Un constat d'huissier que vous feriez faire seul reste utile, notamment si vous n'êtes pas appelé à la procédure. Mais il est établi sans que l'autre partie soit présente et sans avis technique. Le constructeur pourra en discuter la portée. Le rapport de l'expert judiciaire, lui, a été établi en présence de tous et sous le contrôle du juge.

Qui paie, et faut-il un avocat ?

En pratique, c'est le demandeur, le maître d'ouvrage, qui avance les honoraires de l'expert. Le juge lui impose de verser une somme (une provision, souvent de plusieurs milliers d'euros) avant le début des opérations. Les frais de la procédure restent en principe à sa charge, car la mesure est ordonnée à sa demande. Le voisin n'est pas considéré comme ayant perdu un procès.

Devant le tribunal judiciaire, il est en principe nécessaire de prendre un avocat pour présenter des observations. Ce n'est pas obligatoire pour que l'expertise ait lieu : si vous ne vous présentez pas, elle sera ordonnée sans vous. Mais vous perdez alors la possibilité de demander des ajouts à la mission. Pour une copropriété, le syndic n'a pas besoin d'une autorisation de l'assemblée générale pour défendre le syndicat dans cette procédure.

Ce que disent les tribunaux

Quelques décisions récentes illustrent la façon dont les juges traitent ces demandes. Ce sont des exemples, chaque dossier dépend de ses faits.

• Tribunal judiciaire de Versailles, 16 juill. 2026, n° 26/00786 : pour un projet de 103 logements, le juge retient que les voisins ont eux-mêmes intérêt à voir décrire l'état de leurs immeubles avant, pendant et après les travaux, et ordonne l'expertise aux frais avancés du maître d'ouvrage.
• Tribunal judiciaire de Saint-Quentin, 25 juin 2026, n° 26/00049 : au vu de l'ancienneté des bâtiments et des affaissements du secteur, le juge complète la mission par un suivi des vibrations avec seuils d'alerte.
• Tribunal judiciaire de Nîmes, 16 juill. 2026, n° 26/00402 : le juge ordonne l'expertise et écarte un constat de commissaire de justice en plus, jugé inutile, les constatations de l'expert suffisant.
• Tribunal judiciaire de Versailles, 17 juill. 2026, n° 26/00979 : à l'inverse, des copropriétaires voisins se voient refuser une expertise, car un constat contradictoire avait déjà été établi avant travaux et le chantier était d'ampleur limitée.

En pratique

• Notez la date d'audience indiquée sur l'assignation. En copropriété, transmettez-la immédiatement au syndic et au conseil syndical.
• Rassemblez ce qui montre l'état actuel de l'immeuble : photos datées, anciens rapports, diagnostics, constats, plans des caves et des fondations si vous les avez.
• Repérez les points fragiles : mur mitoyen, fissures déjà connues, canalisations anciennes, sous-sol humide.
• Demandez, si besoin, que la mission soit élargie : visites pendant le chantier, examen des réseaux (eau, évacuations, gaz), suivi des vibrations, état des lieux de fin de travaux.
• Assistez aux réunions d'expertise et faites noter vos observations par écrit. Dans les appartements, prévenez les occupants pour que l'expert puisse entrer.
• Pendant les travaux, signalez tout nouveau désordre à l'expert et au maître d'ouvrage dès son apparition, photos à l'appui.