L'obligation d'une médiation conventionnelle préalable pour les dettes inférieures à 5 000 euros

Une évolution majeure de la procédure civile

Depuis l'entrée en vigueur des dernières réformes de la justice civile, et conformément à l'article 750-1 du Code de procédure civile, les créanciers doivent obligatoirement proposer une médiation ou une conciliation avant de saisir le tribunal pour les dettes inférieures à 5.000 euros. Cette mesure, inscrite dans une démarche de désengorgement des tribunaux, transforme fondamentalement l'approche du recouvrement judiciaire.

Pour les professionnels de l'immobilier, cette obligation soulève des questions pratiques importantes : comment articuler cette contrainte procédurale avec l'efficacité du recouvrement des charges ? Quelle stratégie adopter pour respecter la loi tout en préservant les intérêts des copropriétés ?

L'approche du cabinet Monceau Litis

Fort de ses 20 années d'expérience en droit immobilier, le cabinet Monceau Litis a développé une expertise particulière dans l'accompagnement de cette transition procédurale.

Le choix éclairé de la médiation

Notre pratique nous a conduit à privilégier systématiquement la médiation conventionnelle, plutôt que la conciliation, pour nos clients syndics et administrateurs de biens. Cette orientation repose sur une analyse approfondie des spécificités du contentieux immobilier.

La médiation conventionnelle présente l'avantage de permettre le recours à un médiateur extérieur au cabinet, gage d’indépendance, expert dans les questions de règlement de charges de copropriété. Cette expertise sectorielle s'avère déterminante dans la résolution des conflits liés aux impayés de charges et nécessite l'accord des deux parties pour fonctionner.

Une expertise sectorielle reconnue

Le médiateur avec lequel nous collaborons possède une connaissance approfondie :

• des mécanismes de répartition des charges en copropriété ;
• des contraintes budgétaires des syndics de copropriété ;
• des situations personnelles récurrentes des copropriétaires débiteurs ;
• des solutions d'étalement de paiement adaptées au contexte immobilier.

Cette maîtrise des enjeux facilite considérablement le dialogue entre les parties et permet d'identifier rapidement les solutions praticables.

Les enseignements de notre pratique

L'expérience du cabinet Monceau Litis dans la mise en œuvre de cette médiation révèle plusieurs points essentiels :

Un taux de succès encourageant : La compréhension fine des enjeux immobiliers par le médiateur favorise les accords amiables, évitant ainsi le recours aux tribunaux.

Une procédure maîtrisée : L'intégration de cette étape dans notre processus global de recouvrement permet de respecter les délais tout en maintenant la pression nécessaire au paiement.

Une relation préservée : Le dialogue constructif avec les copropriétaires est maintenu, ce qui est essentiel pour la gestion à long terme des immeubles.

La procédure et le coût de cette médiation conventionnelle

Le cabinet Monceau Litis, en participation avec le Médiateur, a mis en place le modus operandi suivant, et les coûts y associés :

• Tentative de prise de contact par le médiateur avec le copropriétaire (email et téléphone) : 150 euros HT à la charge du SDC ;
• Si absence de réponse : 30 euros HT supplémentaire pour l'envoi d'un courrier RAR par le médiateur.

 Lors de la prise de contact :

• information (par email ou courrier RAR le cas échéant) du copropriétaire sur les modalités financières d'intervention du médiateur : tant pour la mise en place de la médiation (150 euros HT + 30 euros HT si courrier), que de l'entrée en médiation (taux horaire de 250€ HT partagé entre les parties) ;
• envoi de la convocation (par email ou courrier RAR le cas échéant) à la première réunion plénière qui peut se tenir en fonction des circonstances et du souhait des parties (i) soit en présentiel au cabinet du médiateur, soit (ii) par visioconférence.

 En cas de refus d'entrée en médiation ou d'absence de retour du copropriétaire :

• établissement d'un PV de carence nous permettant d'assigner ;
• communication du justificatif des diligences effectuées.

 En ce qui concerne nos honoraires, ils sont de :

• 60 euros HT pour la saisie du médiateur ;
• 250 euros HT / h si présence au rendez-vous de médiation (la représentation par avocat n'est pas obligatoire. Le syndic peut y assister seul).

Perspectives et recommandations

Cette évolution législative, initialement perçue comme une contrainte, s'avère être une opportunité pour repenser les méthodes de recouvrement. L'obligation de médiation préalable incite à une approche plus structurée et potentiellement plus efficace du précontentieux.

Le cabinet Monceau Litis continue d'analyser les évolutions jurisprudentielles et réglementaires pour adapter ses pratiques et conseiller au mieux ses clients dans cette nouvelle donne procédurale.

La médiation dans le domaine des charges de copropriété représente ainsi une innovation procédurale qui s'inscrit dans l'évolution moderne du droit immobilier, conciliant impératifs légaux et efficacité pratique.

Me David Goldstein et l'équipe du cabinet Monceau Litis restent à votre disposition pour toute question relative à la mise en œuvre de cette obligation de médiation préalable